Faire estimer la valeur de son bien immobilier

L'estimation immobilière

L'estimation d'un bien immobilier est l'une des étapes les plus importantes car elle détermine le délai entre la mise en place de la vente et la vente elle même.

On constate en France que la moitié des propriétaires vendent leur bien de particulier à particulier, pensant peut être, qu'ils seront plus efficaces qu'un agent immobilier (cela peut toutefois s'avérer être le cas ...) et se lancent dans cette aventure sans réellement maitriser le sujet.
Dans la majorité des cas, ils se retrouvent 6 mois après avec un bien dévalorisé que l'on peut qualifier "d'invendu" et pour lequel le propriétaire aura perdu beaucoup de temps, d’énergie et surtout d'argent.

Le piège classique a éviter est de faire une comparaison des biens existant en analysant les annonces journaux et internet. Cela permet uniquement d'estimer son bien sur une base de données totalement incomplète voire fausse car le prix est alors estimé (dans la majorité) des cas, sur une comparaison nettement au dessus du marché. Demander à son ancien voisin ou connaissance, combien il a réussi à vendre son bien est pis encore.
En effet, peu de gens admettront le fait d'avoir au final vendu 10 000 ou 20 000 € de moins que prévu (voir plus), ce qui évidemment, faussera l' analyse.

L'estimation de votre bien devra être au bon prix et de ce fait cohérente avec le marché. Cela permet un gain de temps considérable sachant que ce n'est que, la première étape...

 

L'estimation par une agence immobilière d'un bien, doit se faire à notre sens en deux étapes :

- La première étape est la découverte du bien ainsi que la découverte du vendeur. Ces deux aspects sont indissociables et ne doivent pas être traités à la légère.
Malheureusement, bon nombre d'agent immobilier passe environ 1/2 heure sur le lieu du bien pour évaluer son estimation en délaissant totalement l'échange avec le vendeur. A ce stade, on ne peut parler que des caractéristiques générales sans mettre en avant les atouts d'un bien immobilier, généralement l'estimation est faite sur place, plus ou moins choisi par le vendeur, ce qui caractérise le marché Français avec des biens trop souvent au dessus du marché local.

Le rôle d'un agent immobilier est de faire une analyse approfondie du bien, de connaître les tenants et aboutissants afin de faire une estimation au prix et en adéquation avec les raisons qui poussent un propriétaire à vendre.

- La seconde étape est à faire à l'agence, 2 à 3 jours après, le temps de permettre à l'agent immobilier d'analyser le bien grâce à des données précises et grâce à la concertation de toute une équipe de façon à acquérir un avis le plus impartial possible.
Une analyse comparative du marché, en prenant en compte en sus des comparaisons que tout le monde peut faire, des biens réellement vendus, cela parait être du bon sens et pourtant...
Cela permet d'éviter le piège d'être au dessus de la capacité des acquéreurs d'un secteur.

Pour prendre un exemple précis : si vous mettez votre bien en vente à 220 000 € alors que la capacité des acquéreurs dans un secteur ne dépasse pas les 200 000 €, le risque est assez logique, le bien ne se vendra pas ou la négociation pourra ne pas être à l'avantage du vendeur, ou bien l'acquéreur n'arrivera pas à se faire financer.

En tout état de cause mieux vaut consulter un professionnel, il ne sont pas tous incompétents comme on le prétend...


 

23-11-2012 16:35:15