Vendre sa maison

Vendre sa maison : les démarches et étapes à réaliser :

Vendre sa maison ou son appartement dans une conjoncture complexe (ou pas) demande à être vigilant dans toutes les étapes qui en découlent et connaître les obligations en la matière.

Les étapes obligatoires et indispensables :vendre sa maison

- Estimer ou faire estimer son bien,

- Faire établir les diagnostics,

- Mettre en vente par soi même (particulier à particulier) ou par une agence immobilière,

- Trouver le bon acquéreur,

- Signer un compromis de vente,

- L'acte authentique.

Une fois ces étapes définies, il convient de voir en détail chaque partie afin de se donner les moyens de vendre sa maison rapidement à un prix proche de celui souhaité.


Estimer ou faire estimer la valeur de sa maison :

l'estimation de sa maison est l'une des étapes les plus importante, elle détermine le délai entre la mise en place de la vente et la vente de la maison elle même.

lorsque l'on souhaite estimer sa maison par soi-même, le piège classique a éviter est de faire une comparaison des biens en analysant uniquement les annonces journaux et internet, cela permet juste d'estimer son bien sur une base de données totalement incomplète, le prix est alors estimé dans la majorité des cas nettement au dessus du marché.

Lorsque le marché est en hausse, cela n'a qu'une incidence de timing, le marché rattrapera tôt ou tard le prix affiché, attention toutefois une maison en vente au delà de 6 mois fait naître la suspicion chez les possibles acquéreurs.

Mais si le marché est stable ou en baisse, l'écart entre le prix de vente et le prix réel du marché ne fera que s'accentuer, vous n'aurez que peu de visites et encore moins de propositions d'achats.

L'estimation de votre maison doit être au bon prix et en adéquation avec le marché. Sans oublier qu'une fois les diagnostics réalisés, il est possible que vous soyez dans l'obligation de baisser le prix de la maison si le bilan énergétique de votre maison est peu brillant.

En tout état de cause, il est intéressant de consulter un agent immobilier, l'estimation pour sa maison est souvent offerte et vous n'avez aucune obligation de signer un mandat par la suite.

Pour plus de précisions, consulter notre rubrique : faire estimer son bien

 


Faire réaliser les diagnostics techniques de sa maison

Vendre sa maison oblige le propriétaire a faire réaliser un certains nombres de diagnostics techniques qui devra être joint au compromis de vente.

Les diagnostics à réaliser sont : le calcul de la surface habitable (loi CARREZ) dans certaines configuration, l'Amiante, les Termites, le Gaz, le réseau électrique, l'état des risques naturels et technologiques (ERNT), le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Selon le bien, sa localisation, l'année de construction, les diagnostics à effectuer pourront être différent.

Pour plus de précisions, consulter notre rubrique : faire réaliser les diagnostics techniques


Vendre sa maison :  par soi même (particulier à particulier),

L'étape suivante c'est la mise en vente, vous pouvez donc choisir de gérer celle-ci vous même ou confier cette mission à une agence immobilière.

Vendre sa maison de particulier à particulier demande à se poser les bonnes questions  :

quel est le budget publicité que vous souhaité alloué :

moins de 1 000 €, plus de 1 000 €, indéterminé ?

Quels supports choisir :

presse papier  (petites annonces, journaux généralistes, journaux spécialisés, ...) ?

internet (site gratuit et site payant) ?

jours de parution :

tous les jours, une fois par semaine, une fois par mois ?

panneaux de mise en vente :

fabrication maison, effectué par un professionnel ?

Réception des appels, qui répond ?

monsieur, madame, les enfants, un tuteur, ....

quelles informations à donner en cas d'absence ?

Communiquer son adresse, à qui ?

tout le monde, les personnes qui ont de haut revenus, les gens de bonnes familles ?

Organisation des rendez vous :

jours, heures, combien de temps par visites ?

Qui gère les visites imprévues ?

monsieur, madame, les enfants, les voisins, ... ?

Comment déterminer si on fait visiter sa maison aux acquéreurs potentiels ou pas ?

leur apparence, leur attitude, les moyens affichés ?

Combien de visite et de personnes à la fois ?

Qui se charge de faire les visites ?

Quels sont les consignes en cas d'absence ?

Suite aux visites, qui rappelle les possibles acquéreurs ?

Comment déterminer l'éligibilité d'un acquéreur potentiel ?

Qui vérifie et surveille les étapes du financement ?

Quels type de contrat à signer ?

quelles sont les clauses suspensives à instaurer ?

quels sont les délais accordés aux acquéreurs ?

Voici quelques unes des questions qu'il faut donc se poser avant de mettre en vente un bien immobilier de particulier à particulier, vous l'aurez compris cela ne s'improvise pas même si c'est à la portée de tout le monde, aurez vous le temps, l'argent, les méthodes pour réussir ?


Vendre son bien par une agence immobilière

la réponse est déjà dans le titre "mettre en vente sa maison par UNE agence immobilière".

Nombreux sont ceux qui pensent que la multiplication des agences immobilière permet de vendre sa maison plus vite et pourtant c'est la pire des solutions à envisager.

Il suffit pour cela de se mettre à la place d'un acquéreur, s'il voit votre bien dans plusieurs annonces, dans plusieurs agences à des prix qui sont parfois différents, l'acquéreur intéressé par le bien se dirigera forcément vers le prix affiché le plus bas et pensera dés le départ que vous êtes à l'agonie il jouera donc la négociation de manière exagérée.

Le bien se retrouve vite dévalorisé, la concurrence en matière de vente immobilière ne génère pas les conséquences escomptés.

Il faut donc choisir son intervenant et s'assurer des services proposés, il vaut mieux prendre un seul intermédiaire et mettre en place un mandat exclusif ou un mandat semi-exclusif de façon à s'assurer que le bien sera mis en évidence avec un véritable suivi, au bon prix.

Oui mais je ne veux pas être pied et poings liés avec un mandat exclusif car si j'ai la possibilité de le vendre moi même je ne peux pas !

D'une part, si vous envisagez en parallèle d'un professionnel de faire des actions pour vendre, pourquoi le confier à un agent immobilier !!?

D'autre part, si vous demandez à ne signer qu'un mandat simple, l'agent immobilier n'aura aucun intérêt à dépenser de l'énergie, de l'argent pour mettre en valeur votre bien, votre maison se retrouvera alors dans une pile de dossier, je cherche encore l’intérêt d'une telle réflexion ...

Sachez que certaines franchises de l'immobilier propose un mandat semi-exclusif vous permettant de réaliser des recherches de votre côté et le cas échéant de présenter un acquéreur à l'agent immobilier qui se chargera de suivre les procédures jusqu'à l'acte authentique et ainsi éviter les problématiques d'acquéreurs non solvables, etc, ... dans ce cadre l'agent immobilier n'aura que la moitié des honoraires (s'assurer et vérifier toutefois les conditions du contrat) ce qui me semble un bon compromis permettant un coût moindre mais en toute sécurité.

Un bien au prix du marché se vend généralement dans les trois mois.


Trouver le bon acquéreur

Il faut passer du temps avec ceux-ci pour déterminer d'une part s'il est réellement prêt à acheter et si tous les décisionnaires ont bien visités le bien.

Ensuite, il faut pouvoir déterminer si les acquéreurs potentiels sont solvables sinon la perte de temps peut vite augmenter et les projets futurs peuvent tomber à l'eau.

Demander des documents comme une banque reste difficile sauf en cas de paiement comptant.

il faudra donc plutôt demander une attestation de dépôt bancaire de façon à s'assurer que les acquéreurs ont mis en place les démarches nécessaires à l'acquisition et par la suite demander une attestation d'avis favorable voir d'accord définitif.
Compter un délai plus important pour l'accord définitif entre 1 et 2 mois selon le type d'acquéreur et surtout selon la réactivité de la banque (éviter les mois de juillet et d'août, une véritable catastrophe pour le suivi du dossier)  

La solution reste de confier cette démarche à une agence immobilière devant garantir la solvabilité des acquéreurs proposés.