Investissement meublé Conseils: LA LOCATION MEUBLE LMP LMNP

LA LOCATION MEUBLE LMP LMNP

La location meublée offre de belles perspectives sur le plan fiscal et permet de percevoir des loyers qui ne seront pas soumis à l'impôt...

Le Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel amortissable ou classique (LMNP)

Le statut de loueur en meublé non professionnel peut rendre les loyers non imposables en toute légalité, par le principe des « différés d'amortissements ».


La fiscalité du Loueur en Meublé Non Professionnel

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (Bénéfice Industriel et Commerciaux). L’intégralité des charges d'exploitation est alors déductible des loyers.

Les points clés du statut LMNP
1- Les charges des revenus locatifs

Vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes, charges de copros...) de vos revenus locatifs.
Vous êtes, les premières années en "déficit" et donc pas imposé sur les loyers que vous recevez. Lorsque les intérêts auront été passés en totalité, vous ne serez plus en "déficit" et donc devrez payer des impôts sur les revenus locatifs.

Deux régimes fiscaux sont alors possibles : le statut micro entreprise ou bien au réel.

2- Les amortissements

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel (LMNP), font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :

- Le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et sept ans.
- Les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.

L'amortissement ne peut augmenter le déficit. Il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.
L'amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur sans limite de temps.

Cela signifie que :
Les premières années, les charges étant supérieures aux loyers (du fait des intérêts), vous êtes en déficit et vous ne pouvez pour l’instant pas utiliser les amortissements. En revanche, après plusieurs années quand les intérêts et les charges à déduire sont plus faibles, vous pourriez être en bénéfice. Alors intégrer l’amortissement peut ramener votre bénéfice à zéro.

3- Un complément de retraite net d’impôts

Le principe de « différé d'amortissement » va donc permettre au loueur d'échapper à quasiment toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt.
Au remboursement de celui ci il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.

4- La TVA

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para hôtelière de type EHPAD, résidence étudiante ou résidence senior et répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4, l'application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).

5- La revente

Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier à nouveau, des avantages du statut.

6- Les taxes

Taxe foncière : vous serez soumis à la taxe foncière, mais exonéré pendant deux ans (selon la commune).
Taxe d'habitation : vous ne paierez pas la taxe d’habitation.

7- Réduction d'impôt possible

Le dispositif Bouvard Censi permet aux contribuables français qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf et en loueur meublé, de réduire directement de leur impôt un pourcentage du prix de revient de l'appartement acquis et de récupérer la TVA sur le montant de l'investissement (mobilier et immobilier).
Très simple et efficace l'amendement Bouvard Censi donne droit à une réduction d'impôt de 11% du montant investi (hors mobilier) dans la limite de 300 000 € et étalé sur neuf ans.





Le Statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Bien que régulièrement retouché, le statut de loueur en meublé professionnel reste intéressant.
Pour en bénéficier, l'investisseur doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et le chiffre d'affaires des locations meublées doit être au moins égal à 23 000 € TTC et représenter plus de 50 % du revenu total de l'investisseur (conditions cumulatives).


La fiscalité du Loueur en Meublé Professionnel

Les revenus seront également déclarés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L'investisseur sera soumis au régime réel car c'est le plus intéressant : il permet d'imputer les déficits issus de l'activité sur ses revenus globaux, et ce dans leur intégralité.
Le loueur a donc intérêt à maximiser ses charges en finançant son acquisition par un crédit.

Ensuite, on amortit les différents éléments du bien (sauf le terrain), sur des périodes variant de dix à cinquante ans. Ce qui ramène les recettes à zéro. Elles ne sont donc pas imposables, et ce en toute légalité.

Autres atouts : en cas de revente, les plus valus sont exonérées si le bien est détenu depuis au moins cinq ans et si les recettes sont inférieures à 90 000 €.

Enfin, les biens en question ne sont pas soumis à l'impôts de solidarité sur la fortune (lSF) si vous êtes loueur en meublé professionnel sous trois conditions :

- Inscription au RCS,
- Réalisation de plus de 23000 € de recettes annuelles,
- Revenus tirés des locations meublées représentant plus de 50 % des revenus globaux.



16-11-2012 16:27:22