les lois de défiscalisation: La Loi SCELLIER

La Loi SCELLIER

Le dispositif Scellier n'est applicable qu'aux investissements acquis à partir du 1er Janvier 2009 et ce jusqu'au 31 décembre 2012. L'avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d'impôt.

La LOI SCELLIER : Le dispositif

La Loi Scellier : le dispositif Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent réduire de leurs impôts jusqu'à 21 % (Scellier intermédiaire) du prix de revient de l'investissement.
L' avantage fiscal est toutefois lié à plusieurs obligations...



LA LOI SCELLIER : Qui peut en bénéficier

- Les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM).
- Les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA).
- Les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière.

Un investisseur ayant choisi un investisssement grâce à la loi Scellier ne peut bénéficier de la réduction "Scellier" qu'une seule fois par an !


LA LOI SCELLIER : Avantage fiscal

loi scellier : nouvelles normes de constructionLa loi Scellier n'est applicable qu'aux investissements acquis à partir du 1er Janvier 2009 et ce jusqu'au 31 décembre 2012.
A partir du 1er janvier 2013, le dispositif Scellier n'est plus disponible.

L'avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d'impôt. Celle ci est égale à 25 % de la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient de l'investissement et ce pendant neuf ans.

Pour l'année 2012, la réduction d'impôt est portée à 13 %, pour les logements respectant la norme "Bâtiment Basse Consommation" de la Règlementation Thermique de 2005 appelé plus communément "BBC 2005".

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement, pour autant que l’immeuble soit maintenu à la location pendant lesdites années.

La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Durant la période de réduction, l’acquéreur bénéficie de la déduction des frais réels.

la loi scellier Sur option, l'investisseur peut bénéficier d'une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers imposables en plus de ces frais réels.
Dans ce cas là, l'investisseur doit dès le début de l'investissement choisir le régime fiscal de la loi Scellier en secteur intermédiaire.
Cette option permet également à ce dispositif d'être prorogé une ou deux fois par période triennale  (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans), faisant bénéficier l'investisseur d'une réduction de 4% du prix de revient sur 3 ans ou 8% pour 6 ans et pour les investissements à compté de 2012, portant le total de la réduction à 21% du prix de revient pour un logement BBC.


La LOI SCELLIER : NOUVEAU PLAFONNEMENT

A partir du 1er janvier 2012, la base de calcul de la réduction d'impôt est obtenu en multipliant la surface habitable par un prix au m² de surface habitable dépendant de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement (voir nouveau plafonnement Scellier).
Si cette base est supérieure au prix de revient du logement, c'est le prix de revient qui servira de base de calcul.
Dans tous les cas, la base de calcul est plafonnée à 300 000 €.

Zonage des plafonds au m²


PROLONGATION DE LA LOI SCELLIER

les investissements immobiliers pour lesquels le contribuable justifie qu'il a pris, au plus tard le 31 décembre 2012, l'engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d'une réservation, à condition qu'elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 Décembre 2012.
L'acte authentique de vente doit être obligatoirement passé avant le 31 Mars 2013.

Le taux de la réduction d'impôt sera celui qui était en vigueur en 2012.

Le contribuable ne pourra cumuler pour un même logement  la réduction d'impôt Scellier et la future réduction d'impôt "Duflot".
Cependant il pourra en 2013, bénéficier à la fois de la réduction d'impôt Scellier et de la réduction d'impôt "Duflot" au titre de l'acquisition de deux logements.


La LOI SCELLIER : LES OBLIGATIONS A RESPECTER

la loi Scellier : obligations- L’option en faveur de la réduction d'impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.
- Le locataire doit en faire son habitation principale.
- Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur.
- La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
- L’engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié à la date de conclusion du bail ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret (et un plafond de ressources dans le cas de l'option de la déduction forfaitaire).


LES PLAFONDS DE LOYERS DE LA LOI SCELLIER

Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement.
Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.


LES PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES EN loi SCELLIER

- Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).
- Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
- Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.

En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due :

     - a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune
     - au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
     - au décès du contribuable ou de son époux.

A partir de 2010, la réduction d’impôt est également acquise au titre des logements situés dans les communes de la Zone C lorsqu’ils ont fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par décret, après avis du maire de la commune d’implantation ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d’urbanisme.

La décision du ministre de délivrer ou non l’agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population.


LES RÈGLES SPÉCIFIQUES DU DISPOSITIF SCELLIER

Pour un même logement, l’option en faveur de la réduction d'impôt Scellier ne peut se cumuler avec :

- La réduction d’impôt pour investissement outre mer
- La réduction d’impôt au titre de l’amortissement Robien recentré / Borloo
- La réduction d’impôt pour l'investissement en RTC ZRR
- L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques
- L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant d’une opération Malraux.

 En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre (et un seul) logement du dispositif Scellier.

 Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif Scellier.

 Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.

Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

 

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19-11-2012 17:21:09