les lois de défiscalisation: INVESTISSEMENT EN MONUMENT HISTORIQUE

INVESTISSEMENT EN MONUMENT HISTORIQUE

Le dispositif fiscal Monument Historique existe depuis bientôt un siècle, il concerne les Monuments Historiques (MH) ou inscrits à l'inventaire supplémentaires des Monuments Historiques (ISMH). Il a pour but de restaurer les biens du patrimoine Français ayant un attrait historique ou artistique...

LE PRINCIPE D'UN INVESTISSEMENT CLASSE MONUMENT HISTORIQUE

Monument Historique logoContribuables concernés
Propriétaires d'un monument historiques

Type d'avantage fiscal
Imputation des déficits sur le revenu global

Conditions à respecter
- L'immeuble doit être inscrit ou classé
- Durée de conservation de 15 ans (Loi de finances de 2009)

Précisions complémentaires
Travaux soumis à autorisation

 


LE DISPOSITIF MONUMENT HISTORIQUE

Monument Historique exempleEn vertu de l’article 156-I-3° du CGI, la rénovation d’un bâtiment classé Monument Historique engendre des déficits imputables sur le revenu global (y compris les intérêts d’emprunt).

Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, bénéficient d'un régime fiscal spécifique qui s'avère particulièrement intéressant dès lors qu'ils entreprennent des travaux de rénovation.
C'est une façon astucieuse pour l’État de participer à la sauvegarde de notre patrimoine national !


AVANTAGE FISCAL DU DISPOSITIF MONUMENT HISTORIQUE

L'avantage fiscal se traduit par la possibilité d'imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux.
Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer trois cas de figures possibles, le régime fiscal étant différent selon ces trois cas :

1) Le bien ne génère aucune recette

Qu'il soit ouvert ou non à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s'il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global.
Il s'agit notamment des cotisations de strict entretien versées à l'administration des affaires culturelles de la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d'entretien, effectués par le propriétaire ou à sa charge (diminués d'une éventuelle subvention de l’État ou de la participation de celui-ci à des travaux qu'il décide lui même d'effectuer), de la totalité de toutes les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun et susceptible d'être déductibles du revenu global mais, toutefois, pour une proportion différente selon que le bien est ouvert ou non à la visite.
La déduction est ainsi égale à 100 % si l'immeuble est ouvert à la visite
au moins cinquante jours par an dont vingt cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à sep­tembre inclus, ou quarante pendant les mois de juillet à septembre ; 50 % dans le cas contraire.

2) Le bien n'est pas occupé et génère des recettes

La totalité des charges foncières peut alors s'imputer sur les revenus fonciers et, au delà, sans limitation sur le revenu global, si le bien est loué.
Si l'immeuble n'est pas loué et génère des recettes accessoires telles que les visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs et la déduction forfaitaire.
Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € est pratiqué s'il n'y a ni parc ni jardin. Il est de 2 290 € dans le cas contraire.

3) Le bien est occupé et génère des recettes

Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.
Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier.
En cas de déficit, celui ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier.

Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants revenant au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.


OBLIGATIONS A RESPECTER EN MONUMENT HISTORIQUE

Monument Historique exemple2Pour être considéré comme monument historique, le bien doit être répertorié en tant que tel.
Deux options sont alors possibles.  L'immeuble est soit :

- Classé monument historique, cette décision de classement est du ressort et du ministère de la Culture et de celui l'Environnement
- Inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)

C'est cette seconde procédure qui est souvent mise en œuvre lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble concernée ne justifient pas le classement. Cette procédure plus légère concerne en fait les biens qui présentent un intérêt historique ou artistique suffisant pour que l'on entreprenne des démarches pour leur préservation.


PROCÉDURE DE CLASSEMENT EN MONUMENT HISTORIQUE

Qu'il s'agisse de la procédure de classement ou d'inscription à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques, une démarche administrative est nécessaire. Celle-ci peut être engagée par un particulier, une association, un maire, un parlementaire.

Attention : ce n'est qu'à partir du moment où le classement ou l'inscription est effectif, que le détenteur du bien bénéficie des avantages fiscaux prévus en faveur des monuments historiques.


OBLIGATIONS DES PROPRIÉTAIRES D'UN BIEN MONUMENT HISTORIQUE

A partir du moment où le bien est classé ou inscrit Monument Historique, celui ci est placé sous l'étroite surveillance du ministère de la Culture.
Il ne peut plus être démoli, déplacé ou transformé, en tout ou en parties sans l'accord préalable de ce ministère. Il en est de même en cas de don, de vente ou de legs.
Quant aux possibilités d'expropriation, elles ne peuvent s'effectuer qu'après consultation de ce même ministère.

La loi de finances de 2009 (article 156 bis du CGI) rajoute la condition de conserver le bien pendant 15 ans à partir de l'acquisition, y compris les biens acquis avant le 1er janvier 2009.


MISE EN ŒUVRE DES TRAVAUX dans le cadre d'un Monument Historique

Monument Historique renoveSi l'immeuble est classé Monument Historique, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration.
Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments historiques.
Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Avant toute démolition, déplacement, modification ou rénovation, il suffit d'en avertir l'Administration. Dans l'un ou l'autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l'architecte et l'entreprise susceptibles de mener à bien l'opération de rénovation


ALLÉGEMENT DES DROITS DE SUCCESSION

L'exonération des droits de succession est possible même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur.

NÉCESSITÉ D'UNE CONVENTION

L'exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.

OBLIGATIONS A RESPECTER

Cette convention doit mentionner la désignation du bien ou des parties de biens bénéficiant de la protection des Monuments historiques, elle doit énumérer les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l'exonération et indiquer les différents engagements que les ayants droit doivent respecter, à savoir maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention.


MODALITÉS D'ENTRETIENS DU BIEN classé Monument Historique

Information du public et conditions d'accès des visiteurs (dans ce cas, les lieux doivent être ouverts au public au moins cent jours par an, dont les dimanches et jours fériés, d'avril à octobre inclus, avec quatre-vingt jours au moins durant les mois de juin à septembre).
Sans ces divers éléments, la convention est caduque et les avantages fiscaux liés aux droits de succession supprimés.

On notera également que, depuis 1995, l'exonération des droits de succession est étendue également aux monuments historiques détenus par l'intermédiaire de SCI dès lors que les revenus de la société sont imposés, entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.


JUSTIFICATIFS A FOURNIR

Pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur, vous devrez, au moment du dépôt de votre déclaration, joindre à cette dernière les déductions opérées au cours de l'année.
N'oubliez pas non plus de joindre au moins la première fois l'avis de classement ou d'inscription du bien concerné.

Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.