les lois de défiscalisation: LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP)

LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP)

Le dispositif de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), est un statut comptable. Un investisseur ayant le statut de Loueur en Meublé non Professionnel peut à ce titre déduire les charges provenant de la location et les imputer uniquement sur les revenus de même nature, afin de générer un complément de revenu en tout ou partie défiscalisé...

LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) : le dispositif

Un particulier est considéré comme loueur en meublé non professionnel dès lors qu’il ne tire pas 23 000 € de recettes annuelles (revenus locatifs) et que ces recettes n'excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI et qu’il n’est pas inscrit au RCS à ce titre, l’investisseur est considéré comme LMNP.


LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL : la fiscalité

Les revenus issus de la location des logements meublés, sont imposables dans la catégorie des BIC (ou micro BIC, si les recettes sont inférieures à 15 000 €).
Le Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP) peut à ce titre déduire les charges provenant de cette location et les imputer uniquement sur les revenus de même nature (en l'occurence les revenus BIC : bénéfice industriel et commerciaux).


LOUEUR en MEUBLE NON PROFESSIONNEL : L'AMENDEMENT BOUVARD CENSI (Scellier meublé)

En complément du régime du Loueur en Meublé Non Professionnel, un nouveau dispositif codifié à l’article 199 septvicies du CGI est mis en place par la loi de finances (dernier texte en vigueur : texte adopté n° 265, session du 9 avril article 8B).
Ce nouveau régime instaure une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers pour devenir loueur en meublé non professionnel et selon les critères suivants :

Loueur en meuble non professionnel - Bouvard-CENSI : PERSONNES CONCERNEES

Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt et pas d’acquisition possible par une société type "SARL" de famille par exemple.
L’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.

Loueur en meuble non professionnel - Bouvard-CENSI : OPERATIONS CONCERNEES

- Acquisition d’un logement neuf : les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation achevés et qui n’ont jamais été habités ou utilisés.
- Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement : pour le bénéfice de la réduction d’impôt, aucune condition de délai d’achèvement n’est exigée.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : la réhabilitation ou la rénovation s’entend des travaux qui permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : les travaux nécessaires sont identiques à ceux évoqués cidessus, aucune condition de délai de réalisation des travaux n’est exigée.

Loueur en meuble non professionnel - Bouvard-CENSI : LOGEMENTS CONCERNES

. Cas d'un logement neuf ou en état de futur achèvement (VEFA)
. Cas d'un logement ayant plus de quinze ans, et rénové : La loi est applicable aux biens immeubles de plus de 15 ans s'ils ont été réhabilités ou rénovés de manière à satisfaire l'article 2 quindecies B de l'annexe III.

Dans ce cas, la réduction d'impôt est calculée sur la base du prix d'achat majoré du montant des travaux. Cependant la récupération de TVA est très limitée.


LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL : LES LOGEMENTS ELIGIBLE AU BOUVARD CENSI

- Résidence étudiante avec services
- Résidence de tourisme classée
- Résidence médicalisée (EHPAD)
- Résidences seniors
- Résidences d'affaires


LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL : APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT BOUVARD CENSI

- Engagement de location : les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à l’exploitant. Celle ci doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure.
- L’activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnelle et les revenus tirés de la location meublée imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si la location dure moins de neuf ans et sauf cas de force majeure de type naissances multiples, licenciement, divorce ou déménagement a plus de 200 km, il y aura requalification fiscale.


LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL : FAIT GENERATEUR DE LA REDUCTION D’IMPOT BOUVARD CENSI

Pour les logements acquis neufs ou en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, la réduction d’impôt Bouvard Censi est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure.
Pour les logements à rénover ou à réhabiliter, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.


LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL : MONTANT DE LA REDUCTION D’IMPOT BOUVARD CENSI

La réduction d'impôt Bouvard Censi est calculée sur le prix de revient des logements, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 € HT.
Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.

Le taux de la réduction d'impôt est de 11 % pour les logements acquis à compter de l'année 2012.


LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL : AMORTISSEMENT LMNP

Pour les biens bénéficiant de la nouvelle réduction d’impôt, les amortissements ne pourront être pris en compte que sur la fraction supérieure à 300 000 €.

Pour les biens ne bénéficiant pas de la nouvelle réduction d'impôt, les amortissement sont inchangées vis à vis de l'ancien statut LMNP (amortissement de l'immobilier et du mobilier à hauteur de 100 % hors partie terrain)
Toutefois l'investisseur aura le choix d'opter pour la réduction d'impôt Bouvard Censi ou pour le régime LMNP classique dit "amortissable".

Les programmes bénéficiant de la nouvelle réduction d'impôt n'impose pas le nouveau régime "BOUVARD CENSI".
De ce fait, même pour les programme éligible à la nouvelle réduction d'impôt, vous pourrez opter pour le régime du LMNP Classique.

Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.


Loueur en meuble non professionnel : exemple de programmes immobiliers proposés par fd2i

Résidence de tourisme classée

loueur en meuble non professionnel

résidence médicalisée type EHPAD :

loueur en meuble non professionnel

22-04-2014