les lois de défiscalisation: LA LOI PINEL

LA LOI PINEL

La LOI PINEL est un dispositif de défiscalisation immobilière remplaçant la loi DUFLOT entrée en vigueur le 1er septembre 2014 et ayant une date de fin programmé pour l’heure au 31 décembre 2016.

la loi pinel : loupeLa loi PINEL permet de réalisé une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix de revient d’un investissement immobilier en logement nu augmenté des frais d’acte d’acquisition (plus communément appelé : « frais de notaire »), investissement toutefois limité et plafonné à  300 000 € concernant la réduction d’impôt. Les conditions principales sont le respect du plafond de loyer, engagement de location à destination de la résidence principale du locataire.

La loi PINEL est destinée aux programmes immobiliers neufs et/ou anciens réhabilités, il est possible comme pour la loi DUFLOT d’investir sur deux biens immobiliers dans la même année d’imposition contrairement à l’ancienne loi SCELLIER.

Pour information, il existe une loi PINEL outre-mer remplaçant la loi DUFLOT outre-mer ouvrant droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 32 % du prix de revient de l’investissement immobilier réalisé.


LOI PINEL : LES LOGEMENTS CONCERNÉS

Les logements pouvant bénéficier de la loi PINEL sont les logements situés en France (métropole et DOM), les logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) ou les logements réhabilités, à partir du moment où ils ont été soumis à la TVA immobilière.
 la loi pinel : les logements concernes
On entend par logements neufs, les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été ni habités ni utilisés sous n'importe quelle forme que ce soit, avant leur acquisition.

La loi PINEL ne peut être appliqué qu'aux biens immobiliers situés dans une ville validés par les zones en loi PINEL et dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux normes de construction BBC dites : BBC RT2012 ou BBC2005.

Le logement doit être construit et achevé (DAT : date d’achèvement des travaux) dans les 30 mois suite à la déclaration d’ouverture du chantier de construction.

Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivants la DAT.



LOI PINEL : AVANTAGE FISCAL

La loi PINEL ouvre droit à une réduction d'impôt différente variant en fonction de la durée de l’engagement de location.

La réduction d’impôt PINEL est de 12 % pour un engagement de location de 6 ans.
la réduction d’impôt PINEL est de 18% pour un engagement de location de 9 ans
la réduction d’impôt PINEL est de 21% pour un engagement de location de 12 ans

Le prix de revient servant au calcul de la réduction d'impôt est retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable et ne pouvant dépasser la limite des 300 000 € par contribuable et sur une même année d’imposition.

Ce plafond est fixé à 5 500 Euros par mètre carré de surface habitable.

La loi PINEL et sa réduction d'impôt démarre le premier jour du mois de l’achèvement de l’appartement, ou de son acquisition si elle est postérieure.

Durant cette période de réduction d'impôt, l’investisseur peut prétendre à la déduction des frais réels.

La réduction d’impôt PINEL doit être inclue dans le plafond global des niches fiscales limitées à ce jour à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Cette nouvelle réduction d’impôt PINEL ne peut être reportée d’une année à l’autre. Autrement dit, l’excédent entre la réduction d’impôt et l’impôt dû s’il existe est perdu !


LOI PINEL : OBLIGATIONS

La loi PINEL est choisie et validée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus et doit comporter l’engagement de louer le logement pendant une période variant de 6 années pleines ou 9 années pleines ou 12 années pleines.

Pour rappel, le locataire doit en faire sa résidence principale !


Pour rappel également, la location du bien immobilier doit obligatoirement démarrer dans les douze mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

La location du bien doit être non meublée !

L’engagement de location doit prévoir que le loyer ne doit pas excéder les plafonds de loyers des zones dites PINEL ainsi que les plafonds de ressources du locataire, fixés par décret.


LOI PINEL : PLAFONDS DE LOYER

La loi PINEL comme la précédente loi s’applique uniquement aux appartements situés dans des communes et villes classées par arrêté et dans des zones géographiques se définissant par un déséquilibre entre offre et demande.

La loi PINEL n'est applicable que si le loyer mensuel par mètre carré (et hors charges), n'est pas supérieur pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe l'habitation.

Ces plafonds de loyer sont réévalués une fois par an, le 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Voici le zonage prévu par la loi PINEL :

ZONE A BIS : Paris et 1ère couronne
ZONE A : Grandes villes de plus de 250 000 habitants
ZONE B1 : Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants
ZONE B2 : Villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants
ZONE C : Reste du territoire Français (selon décret, toutes les villes ne sont pas éligibles).

Les loyers applicables selon la zone :

ZONE A BIS : 16.72 € / m²
ZONE A : 12.42 € / m²
ZONE B1 : 10.00 € / m²
ZONE B2 : 8.68 € / m²
ZONE C : selon décret.


LOI PINEL : PLAFONDS DE RESSOURCES

Les ressources du locataire dans le cadre de la loi PINEL, concerne le revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).
Le plafond de ressources à retenir dans le cadre de la loi PINEL se met en place dès la date de signature du bail, en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
Les plafonds de ressources sont réévalues une fois par an, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance (SMIC).

En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les réductions d'impôts pratiquées dans le cadre de la loi PINEL, feront obligatoirement l'objet d'une reprise, sauf si la rupture des engagements est due à :

- Une invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune.
- Au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune.  
- Au décès du contribuable ou de son époux.


LOI PINEL : CUMUL des DISPOSITIFS ?

Pour un même appartement, la loi PINEL ne peut se cumuler avec :

- Un investissement PINEL outre-mer.
- Un investissement en loi Malraux.
- La déduction au titre des investissements conventionnés.

Mais ces cumuls ne peuvent dépasser le plafond global des niches fiscales limitées à ce jour à 10 000 € / an / foyer fiscal.


LOI PINEL : DEDUCTION des INTERETS D’EMPRUNTS

La Loi PINEL comme précédemment la loi Duflot, Scellier, etc. … permet de déduire les intérêts d’emprunts et assurances décès sur tous les revenus fonciers existants du foyer fiscal comprenons même sur des investissements précédents.

S’il n’existe pas d’autres investissements, les déficits fonciers possibles sont alors reportables pendant une période de 10 ans. (Déclaration imprimé 2044).


LOI PINEL : PLAFOND de DEDUCTION des FRAIS

Comme pour tout investissement en logement nu, il est permis de déduire un certains nombres de frais autre que les intérêts d’emprunts de ses revenus nets imposables dans les cadres suivants, à savoir :

- une imputation du déficit foncier dans la limite d’un plafond de 10 700 €.
- les frais de gestion, d’assurance locative et de syndic du gestionnaire
- la taxe foncière à partir de la 6ème année.

Cas rare :

Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous la loi Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut alors imputer sur son revenu global et dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles de la loi PINEL.
Dans tous les autres cas, le plafond est de 10 700 €.

Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales en totalité !