Investissement EHPAD: investir dans les chambres médicalisées

POURQUOI L'INVESTISSEMENT EHPAD ?

Programme investissement EHPADLes chambres médicalisées en EHPAD représentent un marché de niche assez convoité.
Bien que les besoins en résidence médicalisée de ce type soient avérés, un certain nombre de précautions s'imposent pour sécuriser son placement...

EHPAD : un placement immobilier qui séduit de plus en plus de personnes.

residences médicaliséesL'achat de chambres en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) séduit de plus en plus d'investisseurs en quête de revenus locatifs stables.
Selon un sondage réalisé par l'Ifop pour l'Union financière de France (UFF), fin 2011, plus de 60 % des sondés se disent intéressés par un investissement EHPAD, loin devant le Scellier (43 %), situé en cinquième Position.

«Les chambres en Ehpad sont un support qui rassure. Elles sont adossées à un marché de besoin, pas de confort », estime Laurent AVAZERI gérant du groupe FD2i.

EHPAD : un besoin réel d'établissement et d'infrastructure en France

investissement ehpad: chambres médicaliséesLes données démographiques sont, certes, implacables selon les derniers chiffres de l'Insee, le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans s'élèvera à 2 millions en 2015, contre 1,5 million aujourd'hui.
Alors que les besoins en lits ont été chiffrés à plus de 7500 par an, les ouvertures de nouveaux établissements se font de plus en plus rare", faute d'agrément et de financement public (voir ci-dessous : l'offre se raréfie).

"Les programmes EHPAD de réhabilitation d'établissement devraient constituer l'essentiel de l'offre cette année, même si quelques programmes neufs sortent quand même de terre », estime Daniel Znacy. directeur immobilier a l'Union Financière de France (UFF).

EHPAD : Combien ça coûte ?

Les premiers prix d'une chambre en EHPAD tournent généralement autour de 140 000 € HT dans une petite ville de province, que ce soit dans un programme neuf ou en réhabilitation, mais ils peuvent grimper bien au delà pour des emplacements plus cotés.
C'est le cas en région parisienne, dans les grandes villes de province ou sur la Côte d'Azur, une chambre d'une vingtaine de mètres carrés se vend autour de 210 000 € HT au Cannet (Alpes Maritimes) et 195 000 € HT dans le xème arrondissement de Marseille.

Toutefois à la différence des marchés classiques de l'immobilier neuf ou ancien, le prix des chambres médicalisées en EHPAD peut difficilement faire l'objet d'un étalonnage.
La part relative des lots de services et des communs (au moins équivalente a 50 % de la surface totale de la résidence) dans la composition du prix, notamment, est une variable significative, pourtant rarement chiffrée par les vendeurs.
C'est le niveau de rentabilité qui fait le prix de ce type d'actif. A ce titre, un investissement EHPAD est davantage à rapprocher d'un placement  financier que d'un pur placement dans la pierre.

De même, en cas de revente d'un investissement EHPAD, ce sont les niveaux de rentabilité exigés par le marché qui conditionneront le prix de rachat du bien. En moyenne, le taux de rendement pour ce type de produit s'affiche a 4,5 % bruts.
Dans l’ancien non réhabilite, les rendements bruts peuvent grimper au delà de 5 %.

EHPAD : l'exploitant, le socle de l'investissement

ehpad les gestionnairesIl faut toutefois garder a l'esprit que c'est la qualité de l'exploitant qui fait la pérennité du placement... ! Les loyers ne sont garantis que si votre exploitant à une stature financière importante.

Mieux vaut se fier aux noms connus de la profession Korian, Orpea, Médica,  ou encore le Noble Âge, le groupe GERMAIN pour peu qu'ils exploitent directement l’établissement.
On ne s’improvise pas exploitant de résidence médicalisée. Les quelques sinistres en EHPAD sont plutôt le fait de Sociétés donc la dépendance n'est pas le cœur de métier.

Au final, Il faut privilégier les exploitants d'EHPAD ayant une quinzaine d'années d'expérience et gérant au moins une vingtaine d' établissements.

Investissement EHPAD : L'offre se raréfie

Malgré des besoins estimés à près de 7500 lits par an, les ouvertures d'EHPAD, hors réhabilitation et rénovations devraient être plus rares à partir de 2012.
Les ouvertures dépendent en effet, d'un agrément des pouvoirs publics, calqué sur les besoins locaux, et d'une participation financière de l'assurance-maladie. Depuis 2010, du fait de la mise en place d'une ré organisation du parcours de soin (décret du 28.7.10) et de la dégradation des comptes publics, aucun agrément adossé à un financement public n'a été délivré.
Les chantiers actuels sont lancés avec des autorisations qui datent d'avant 2010 ou bien ce sont des réhabilitations d'établissements possédant déjà un agrément explique Alexis Jungels, du groupe Korian.

ehpad offreFaute de place, les taux d'occupation de ces établissements se maintiennent à des niveaux élevés, ces dernières années, et dépassent souvent les 96 %.
Plus on tarde à donner des autorisations, plus cela crée une rente de situation pour les investisseurs en place, car les besoins continuent d'être élevés.

Vous pouvez consulter nos programmes en investissement EHPAD ou consulter nos conseils pour ce type de placements ci-dessous.

 

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