INVESTISSEMENT EHPAD
Mieux qu'une défiscalisation, l'investissement en EHPAD est LE placement idéal pour la retraite.
INVESTIR EN EHPAD EN LOUEUR EN MEUBLE
Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), permet d'acheter une ou plusieurs chambres médicalisées en EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).
Un EHPAD est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l'accueil de personnes âgées qui ont besoin d'une assistance médicale journalière et permanente.
Mieux qu'une défiscalisation, investir dans un EHPAD est aujourd'hui le meilleur moyen pour se constituer une retraite complémentaire non fiscalisé.
Les résidences médicalisées, et principalement les EHPAD, sont en plein essor et la rentabilité moyenne est de manière générale supérieure au rendement d’un investissement classique.
LE DISPOSITIF EHPAD EN LMP
Pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP), il faut acquérir une location meublée.
L'appellation de locations meublées est attribué dès lors que l'immeuble est doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d'habitabilité, ainsi que des 4 services de parahotelleries.
Cependant les conditions de sécurité, de confort et de capacité de soins sont primordiales dans les EHPAD.
Les EHPAD ne sont pas des résidences de services classiques. Destinés à accueillir des personnes âgées dont la moyenne d'âge avoisine les 85 à 95 ans, elles doivent répondre à des critères de conformité draconiens.
L'intervention de spécialistes de la médecine (Gériatres, cardiologues,...) et de personnels spécialisés comme les infirmières est quotidien.
Les personnes physiques ou société de personnes soumises à l'impôt sur le revenu sont des loueurs professionnels dès lors, qu'ils sont inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et qu'ils réalisent plus de 23000 € de recettes annuelles ou que cette activité représente plus de 50% de leur revenu global.
L'inscription au RCS entraîne par ailleurs le paiement de cotisations aux organismes sociaux mais permet de bénéficier de la protection sociale attachée.
De plus dans le cadre d'une location de chambre EHPAD en LMP, les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d'opter pour le régime réel ou réel simplifié).
Le statut de loueur professionnel est accessible aux personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre mer, mais aussi à toute personne morale soumise à l'impôt sur le revenu tel qu'une SARL de famille, une EURL ou encore une SNC.
LES AVANTAGES DU STATUT LMP EN EHPAD
Lorsque vous achetez une chambre dans un EHPAD et que vous optez pour le statut LMP il est possible de récupérer la TVA sous trois conditions.
- Le logement doit être situé dans une résidence avec services,
- l'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers suivants : fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil, gardiennage et entretien des parties privatives.
- Enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%).
À noter que ces trois conditions sont intégrées d'office lors d'un investissement dans un EHPAD puisque les chambres doivent permettent une occupation journalière et permanente.
Grâce au statut LMP il est possible d'amortir linéairement l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 25 à 30 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans.
Cela permet de créer des amortissements réputés différés.
Précision concernant le différé d'amortissement : selon le montage financier choisi (prêt bancaire amortissable, in fine ou autofinancement) le statut de loueur meublé professionnel (LMP) permet d'effectuer un différé d'amortissement.
Lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d'emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels.
Cela permet de limiter fortement l'impact fiscal sur la fin de l'investissement.
Les revenus générés par la location sont donc exonérés d'impôt même lorsque les charges d'exploitation sont quasi nulles.
Le régime de la location meublée professionnelle est alors optimal lorsque le contribuable emprunte pour financer l'investissement.
Pendant la durée de remboursement du prêt, les frais financiers s'imputent sur le revenu global du contribuable dégageant un déficit également imputable.
L'emprunt remboursé, le contribuable pourra encore réduire son revenu BIC en imputant les amortissements de l'immeuble qui n'ont pu l'être avant.
LE DISPOSITIF EHPAD EN LMNP
Pour obtenir le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut se soustraire à plusieurs conditions élémentaires :
- Les recettes locatives générées par la location de la chambre médicalisée doivent être inférieures ou égales à 23000€.
- Les déficits qui pourraient alors être générés ne sont imputables que sur des revenus non professionnels.
- Les investisseurs pouvant effectuer ce type d'opérations sont toutes des personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-mer, mais aussi une personne morale soumise à l'impôt sur le revenu tel qu'une SARL de famille, une EURL ou encore une SNC.
LES AVANTAGES DU STATUT LMNP EN EHPAD
Si vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel en EHPAD, il est possible de récupérer la TVA et ce, dans les mêmes conditions que le statut LMP.
Idem en ce qui concerne les amortissements réputés différés.
Depuis le 1er Janvier 2009, il est possible désormais d'investir en Loueur en Meublé Non Professionnel dans le cadre de l'amendement Bouvard Censi et ainsi obtenir une réduction d'impôt, sous certaines conditions !
Chaque investisseur aura donc le choix d'opter pour un investissement LMNP classique, dit "Amortissable" ou pour le régime "Bouvard Censi".
Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.