NOUVEAU CALCUL DE LA PLUS VALUE IMMOBILIERE
INTEGRER LE NOUVEAU CALCUL DE LA PLUS VALUE IMMOBILIERE
La plus value est réduite d'un abattement par année de posséssion du bien immobilier (bati ou non bati).
Le régime d'abattement est différent selon que la vente à lieu avant ou après le 1er février 2012 (cf le tableau ci dessous sur le calcul de la plus value immobilière).
Après le 1er février, l'exonération n'est acquise qu'au bout de la trentième année, alors qu'elle l'était dès quinze ans. La cession de la résidence principale reste exonérée d'impôt sur les plus values.
Ce nouveau mode d'imposition s'applique aux biens autres que la résidence principale : biens en locatif, résidences secondaires... En cas de vente de terrains nus constructibles, les plus values concernées continuent de bénéficier de l'abattement de 10% par année de détention au delà de la cinquième, si une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 aout 2011 et si la vente est conclue avant le 1er janvier 2013.
Cependant, il est prévu un cas d'exonération lorsque le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale. Le logement s'entend de tout immeuble bati affecté à l'habitation (maison individuelle ou appartement dans un immeuble collectif), mais les modalités de son occupation, logement donné en location, occupé à titre de résidence secondaire, laissé à la disposition gratuite de tiers ou laissé vacant, sont sans importance?
Ne peuvent donc pas bénéficier de cette exonération les cessionsde terrains à batir ou de locaux affectés à un usage autre que l'habitation (locaux commerciaux, industriels ou professionnels).
Cette exonération concerne tous les contribuables bénéficiant de logements de fonctionainsi que ceux qui sont locataires de leur résidence principale, ce n'est que la reprise d'une exonération qui était en vigueur jusqu'à la fin 2003.
PRETENDRE A L'EXONERATION
Pour prétendre à l'exonération, trois conditions doivent être remplies... :
1) Il doit s'agir d'une première cession : l'exonération s'applique à la première cession réalisée par le contribuable. Celui ci ne peut donc en bénéficier qu'une seule fois, mais seules doivent être prises en compte les cessiosn de logements qui ne constituent pas la résidence principale du cédant.
On peut penser que, pour l'appréciation de cette condition, seules les cessions réalisées à compter du 1er février 2012, date d'entree en vigueur de l'exonération sont à prendre en considération.
2) Le cédant est non propriétaire de sa résidence principale : le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
Dans le cadre du dispositif d'exonération qui existait avant 2004, l'administration avait précisé qu'est réputé propriétaire de sa résidence principale, le contribuable qui en est seulement nu-propriétaire ou usufruitier et que doit être considéré comme propiétaire de sa résidence principale par personne interposée l'associé d'une société civile immobilière (SCI), qui occupe gratuitement le logement appartenant à la société.
3) Il faut un remploi du prix de cession : l'exonération est subordonnée au remploi par le cédant du prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement, qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.
Il s'agit du prix stipulé dans l'acte, augmenté, le cas échéant, des charges et indemnités stipulées au profit du vendeur et diminué des frais de cession.
Le remploi doit être effectué dans un délai de vingt quatre mois à compter de la cession.
En cas d'acquisition de la nouvelle résidence principale, ce délai court donc, en pratique, depuis la date de l'acte notarié de cession du logement exonéré jusqu'à la date de l'acte authentique d'acquisition du nouveau logement.
En revanche, en cas de construction de la nouvelle résidence principale, il conviendra d'attendre les commentaires de l'administration sur le terme à retenir. En cas d'expropriation, seules les opérations de construction effectivement engagées (et justifiées par des contrats d'architectes, des devis ou des contrats d'entreprises) avant l'expiration du délai ouvrent droit au bénéfice de l'exonération. Le remploi peut n'être que partiel, l'exonération étant alors limitée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.
Cette nouvelle exonération entre en vigueur pour toutes les cessiosn réalisées depuis le 1er février 2012.
Source Investissement Conseils n° 744 février 2012