IMMOBILIER SCELLIER, PRUDENCE DANS 40 VILLES
Immobilier neuf en loi Scellier, la prudence est de mise...
Avant d'investir dans un logement neuf Scellier, il est indispensable d'étudier la vitalité du marché locatif, sous peine de voir son placement remis en cause fiscalement.
Voici une liste d'une quarantaine de communes relativement saturées, établie avec le concours d'Omnium Finance.
Même si la réduction d'impôt Scellier BBC (bâtiment basse consommation) est appelée à passer de 22% à 14% dès le 1er janvier 2012, des précautions s'impose pour investir d'ici à la fin de cette année.
« Avant de faire un placement de défiscalisation, le particulier réalise avant tout un investissement immobilier , avertit René Pallincourt, président de la Fnaim.
Par conséquent, il doit prendre en compte tous les critères de choix inhérents à ce type de placement, comme la localisation, la qualité de la construction, la demande locative ».
La demande des particuliers pour louer leur logement dépend essentiellement de deux critères. D'une part, le taux de vacance du parc locatif existant dans le secteur privé et, d'autre part, la démographie d'une commune.
C'est en croisant ces deux critères et en se basant sur les dernières données de l'Insee disponibles, que la Cellule étude des projets immobiliers (CEPI) du groupe Omnium Finance a plus ou moins écarté une quarantaine de villes de plus de 2.000 habitants, dans sa sélection de communes prometteuses pour l'investissement en Scellier.
La lecture du tableau ci dessous révèle, par exemple, que des grandes villes comme Nice, Nîmes, Perpignan, Mulhouse et même Asnières sur Seine (région parisienne) semblent saturées sur le plan locatif.
Quelle que soit sa localisation, toute commune affiche un taux de vacance plus ou moins élevé et toutes communes confondues, le taux de vacance moyen s'élève à 6,5%.
Si l'on investit dans une commune dont le taux de vacance se situe en dessous de ce seuil, on a de sérieuses chances de louer dans de bonnes conditions.
Mais un taux de vacance franchissant le seuil des 13% devient rédhibitoire pour un investisseur avisé !
« Si l'on affine un peu plus l'analyse en prenant en compte les 5.200 communes éligibles au dispositif Scellier, quasiment 2.000 communes, soit 40%, ne présentent guère d'intérêt pour réaliser un investissement locatif, constate Pierre Alberola, Président d'Omnium Finance.
En raison de leur taux de vacance élevé, de leur faible croissance démographique ou de leur médiocre taux d'équipement commercial, ces communes peuvent même faire courir des risques aux investisseurs. »
Compte tenu des sommes mises en jeu dans l'achat d'un logement neuf BBC, il est indispensable, avant de se décider, de se rendre sur place pour «sentir» le marché et contacter les agences immobilières.
Sans oublier qu'en l'absence de locataire pendant les douze premiers mois, l'investisseur doit réintégrer son avantage fiscal dans sa déclaration de revenus.
Certes les niches fiscales (ref: Niches fiscales : ce qui vous attend) seront rabotées dès l'année prochaine. Mieux vaut cependant ne pas se tromper, ni céder aux sirènes des promoteurs et des commercialisateurs pressés de faire signer chez le notaire l'acte d'achat avant le 31décembre 2011
Les Echos - 10/10/2011
Par MARTINE DENOUNE