Les Maisons de retraite médicalisées
Le secteur d'activités des résidences médicalisées est aujourd’hui l’un des plus enviés de l’économie française.
Bien que le but soit lucratif, l'arrivée de nouveaux intervenants (les groupes de cliniques, les fonds étrangers, les investisseurs privés…) n’est en aucune façon due au hasard et demeure la résultante de facteurs fondamentaux permettant de situer la place et rôle des EHPAD dans les secteurs d'activités dédiés aux seniors.
Des facteurs tel que la création, il y a quelques années des "conventions tripartites"
pour rappel :
L’ensemble des établissements relatifs aux institutions sociales et médico-sociales sont règlementés depuis la loi n° 75-535 du 30 juin 1975.
Depuis, chaque projet de création, d'extension et/ou de transformation de tels établissements sont soumis aux pouvoirs publics qui délivre seul chaque autorisation.
La réforme des établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes a été initiée par la loi du 24 janvier 1997, modifiée par la loi du 20 juillet 2001 et leurs décrets d’application.
Cette réforme, est souvent dénommée "réforme de la tarification", mais elle porte sur beaucoup d’autres domaines, en particulier la qualité des prestations offertes par les établissements.
CONVENTION PLURIANNUELLE dite " TRIPARTITE".
De cette réforme, Une convention pluriannuelle a été créé, convention dite "Tripartite" puisque elle doit être validée par le conseil Général du département , le préfet du département
(Autorité compétente pour l'assurance maladie) et le directeur de la maison de retraite.
la convention définit les conditions de fonctionnement de l'établissement tant au plan financier qu'au niveau de la prise en charge des personnes et des soins qui sont prodigués à ces dernières, en accordant une attention particulière au niveau de la formation du personnel d'accueil. Elle détermine les moyens à mettre en oeuvre pour atteindre les objectifs ci-dessous énoncés dans le cadre de chacune des sections tarifaires :
- Hébergement
- Dépendance
- Soins,
Définies dès la signature de la convention, et au cours de chacun des exercices budgétaires jusqu'au terme de celle-ci.
Elle précise les objectifs d'évaluation de l'EHPAD ainsi que les modalités de son évaluation.
La convention doit respecter le cahier des charges arrêté conjointement par le Ministre chargé des personnes âgées et le Ministre chargé des collectivités territoriales.
cette réforme permet deux réalités :
- assurer la qualité et la pérennité de l'EHPAD à long terme,
- assurer une meilleure qualité de gestion et un budget plus important pour le gestionnaire.
Cela génère une garantie importante pour un investisseur qui aura ainsi l'assurance de percevoir ses loyers mais aussi conserver un immobilier en bon état et aux normes en vigueur
(à condition de toujours respecter les fondamentaux en terme d'investissement immobilier avant toute acquisition).
Par ailleurs, d'autres facteurs comme le déblocage de fonds (état et région) dédiés à la création annuelle de nouvelles places. Des places limitées par un « numérus clausus ».
Nous savons également que les établissements conventionnés permettent aux personnes Âgées dépendantes de percevoir des aides financières, et notamment l'APA (Allocation personnalisée d'autonomie) une aide pour répondre aux tarifications des EHPAD.
Une tarification démembrée en trois parties :
- Un tarif hébergement : si la maison de retraite est conventionnée au titre de l'aide personnalisée au logement (APL), le résident peut obtenir l'APL pour couvrir partiellement ses frais. À défaut de conventionnement, l'allocation de logement peut être accordée. Il est en outre possible de demander l'aide sociale à l'hébergement si l'établissement est habilité à ce titre.
- Un tarif dépendance : cette dépense peut être en partie couverte par l'APA. Les personnes qui n'en bénéficient pas ont la possibilité de solliciter l'aide sociale à l'hébergement.
- Un tarif soins : pour l'essentiel, couverts par l'assurance maladie.
De ce fait et malgré un déficit d’image souvent montré du doigt par les médias, le secteur des maisons de retraite médicalisées bénéficie d’un environnement excessivement porteur :
A- le vieillissement de la population et l’accroissement du nombre de personnes âgées dépendantes physiquement et/ou psychiquement, l’inversement de la pyramide des ages et l’isolement des personnes. Ainsi, on évaluait à 0.8 million le nombre de personnes âgées dépendantes en 2000. Un nombre qui pourrait s’élever à plus de 2.1 million à l’horizon 2020.
B- l’évolution défavorable du nombre d’aidant (aide informelle), le manque de recul et la défaillance de la valorisation des prestations d’accompagnement des personnes âgées à domicile (les services à la personne, les services de soins infirmiers à domicile et, dans une moindre mesure, l’hospitalisation à domicile).
C- Des Bouleversements sociologiques :
Eclatement du noyau familial, éloignement géographique, évolution du paysage professionnel ; Nombreuses sont les raisons qui conduisent à la réduction de la taille des ménages, et à l’isolement des personnes agées, premières touchées par ce phénomène de société.
Ainsi, les EHPAD privés à but lucratif génèrent 70% des créations d’établissements et 50% des extensions de capacités en places.
L’efficacité économique remarquable des EHPAD privés commerciaux permet de bonifier cette opportunité de croissance.
Des gestionnaires composant avec les multiples stratégies de financement comprenant entre autre la solution des investissements de particuliers dans la cadre du statut de LMP/LMNP et/ou du nouvel amendement Bouvard-Censi générant désormais une réduction d’impôt importante et attractive jusqu’en 2012.
AMENDEMENT BOUVARD-CENSI - NOUVEAU DISPOSITIF du LMNP
Principe de l'amendement Bouvard-Censi
L'amendement Bouvard est un amendement (n° 11) à la loi finance 2009.
Il a pour but de permettre aux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que ceux présentés par la loi Scellier.
Comme la loi Scellier, l'amendement permet de réduire directement le montant de ses impôts plutôt que son revenu imposable.
Le LMNP permet également de récupérer la TVA à hauteur de 19.6% du prix du bien. Si la réduction d'impôt imputable sur l'année en cours dépasse le montant dû par le contribuable, la différence peut-être déduite de l'impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu'à 6 années incluses).
Toutefois, l'investisseur aura le choix entre le nouveau dispositif "Bouvard" ou l'ancien dispositif qui consiste à amortir la partie immobilier et mobilier du bien et permettre de générer des revenus locatifs quasiment défiscalisés.
LE DISPOSITIF LMNP :
Dès lors qu’il ne tire pas 23 000 € de recettes annuelles et que ces recettes n'excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI et qu’il n’est pas inscrit au RCS à ce titre, l’investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel.
LA FISCALITE du LMNP :
Les revenus issus de la location des meublés sont imposables dans la catégorie des Bic ou micro BIC (si les recettes sont inférieures à 15 000€). Le loueur non professionnel peut à ce titre déduire les charges provenant de cette location et les imputer uniquement sur les revenus de même nature.
LE NOUVEAU REGIME DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS DANS DES RESIDENCES MEUBLEES - L'AMENDEMENT BOUVARD-CENSI :En complément du régime de loueur en meublé non professionnel qui continue à exister comme préalablement en vigueur, un nouveau dispositif codifié à l’article 199 septvicies du CGI est mis en place par la Loi de finances. (dernier texte en vigueur : texte adopté n° 265, session du 9 avril article 8B)
Ce nouveau régime instaure une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle et selon les critères suivants :
PERSONNES CONCERNEES :
Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt (pas d’acquisition possible par une société SARL de famille). L’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.
OPERATIONS CONCERNEES :
- Acquisition d’un logement neuf : les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation achevés et qui n’ont jamais été habités ou utilisés.
- Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement : pour le bénéfice de la réduction d’impôt, aucune condition de délai d’achèvement n’est exigée.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : la réhabilitation ou la rénovation s’entend des travaux qui
permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : les travaux nécessaires sont identiques à ceux évoqués cidessus,
aucune condition de délai de réalisation des travaux n’est exigée.
LOGEMENTS CONCERNES :
Rappel 2 cas possibles :
- Cas d'un logement neuf ou en état de futur achèvement (VEFA)
- Cas d'un logement ayant plus de quinze ans, et rénové:
Cependant la récupération de TVA est très limitée).
Les logements :
- Résidence universitaire avec services
- Résidence de tourisme classée
- Résidence de santé publique comme définie dans l'article L. 6111-2 du code de la santé publique
- Résidences définies dans l'article l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des famille
- Les logements destinés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code) géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale
MODALITE D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT BOUVARD-CENSI :
- engagement de location : les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à l’exploitant, celle-ci doit prendre effet dans le mois qui suit
la date d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure.
- l’activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnelle et les revenus tirés de la location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Si la location dure moins de neuf et sauf cas de force majeure - naissances multiples, licenciement, divorce ou déménagement a plus de 200km - il y aura requalification fiscale.
FAIT GENERATEUR DE LA REDUCTION D’IMPOT :
Pour les logements acquis neufs ou en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure.
Pour les logements à rénover ou à réhabiliter, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.
MONTANT DE LA REDUCTION D’IMPOT :
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.
Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis à compter de l'année 2011.
AMORTISSEMENT DES BIENS :
- Pour les biens bénéficiant de la nouvelle réduction d’impôt, les amortissements ne pourront être pris en compte que sur la fraction supérieure à 300.000€.
- Pour les biens ne bénéficiant pas de la nouvelle réduction d'impôt, les amortissement sont inchangées vis à vis de l'ancien statut LMNP (amortissement de l'immobilier et du mobilier à hauteur de 100 % hors partie terrain)
Toutefois l'investisseur aura le choix d'opté pour la réduction d'impôt ou pour le régime LMNP classique, les programmes bénéficiant de la nouvelle réduction d'impôt n'impose pas le nouveau régime "BOUVARD".
de ce fait, même pour les programme éligible à la nouvelle réduction d'impôt vous pourrez opter pour le régime du LMNP Classique.
PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES :
La nouvelle réduction créée doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales. On rappelle que ce plafond est fixé à 25 000 € majoré de 10 % du revenu servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu pour les investissements réalisés en 2009.
A partir de 201, le plafonnement est ramené à 20 000 € majoré de 8% du revenu servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu.
Il est possible d'effectuer d'autres opérations de défiscalisation si elles portent sur un bien différent. Il reste cependant impossible de dépasser le plafond des niches fiscales.
Textes de référence
• Amendement n° 11 BOUVARD
• Article 58 de la loi 65-997 du 29 novembre 1965
Article qui dispense de taxe professionnelle les propriétaires de gîtes ruraux dès lors que ces derniers ne constituent pas l’habitation principale ou secondaire du locataire.
• Article 58-I de la loi 65-997 du 29 novembre 1965
Article qui dispense de taxe professionnelle les propriétaires qui louent des locaux faisant partie de leur habitation et classés “meublés de tourisme”.
• Références au Code général des impôts
Articles 260 D et 261 D 4°.
Article 46 AGA de l’annexe III du CGI.
• Article 129 de la loi du 29 juillet 1998, codifiée aux articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation
Article réglementant les rapports entre propriétaires détenant quatre et plus de quatre locaux meublés et leurs locataires.
• Loi Borloo pour la cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005)
Loi encadrant le régime juridique de la location meublée
Dernier texte en vigueur :
CONSULTABLE SUIVANT LE LIEN SUIVANT :
http://www.assemblee-nationale.fr/13/ta/ta0265.asp
TEXTE ADOPTÉ n° 265
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ASSEMBLÉE NATIONALE
CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958
TREIZIÈME LÉGISLATURE
SESSION ORDINAIRE DE 2008-2009
9 avril 2009
PROJET DE LOI de finances rectificative pour 2009.
L'Assemblée nationale a adopté, dans les conditions prévues à l'article 45, alinéa 3, de la Constitution, le projet de loi dont la teneur suit :
Voir les numéros :
Assemblée nationale : 1ère lecture : 1494, 1511 et T.A. 246.
1580. Commission mixte paritaire : 1581.
Sénat : 1ère lecture : 297, 306 et T.A. 64 (2008-2009).
Commission mixte paritaire : 319 (2008-2009).
…./….
Article 8 B
I. - Le code général des impôts est ainsi modifié :
1° Après les mots : " hauteur de ", la fin du premier alinéa de l'article 39 G est ainsi rédigée : " ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d'impôt. " ;
2° L'article 199 sexvicies est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa du I, après l'année : " 2009 ", sont insérés les mots : " et jusqu'au 31 décembre 2012 " ;
a bis) Au 1° du même I, après les mots : " des familles ", sont insérés les mots : " , une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité" visé à l'article L. 7232-3 du code du travail " ;
b) Le II est ainsi rédigé :
" II. - La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.
" Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis à compter de l'année 2011.
" Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.
" La réduction d'impôt est répartie sur neuf années.
" Pour les logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
" Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
" Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. "
II. - Le I s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2009.
Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.
EHPAD EN LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP) OU NON PROFESSIONNEL (LMNP)
Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), permet d'acheter une ou plusieurs chambres en EHPAD (Etablissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). Un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l'accueil de personnes âgées qui ont besoin d'une assistance journalière et permanente.
Mieux qu'une défiscalisation, l'investissement dans un EHPAD est aujourd'hui le meilleur moyen pour se constituer une retraite complémentaire non fiscalisé. Les résidences médicalisées, et principalement les EHPAD, sont en plein essor et la rentabilité moyenne est de manière générale supérieure au rendement d'un investissement classique (ROBIEN ou BORLOO)
LE DISPOSITIF EHPAD EN LMP :
Pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP), il faut acquérir une location meublée. L'appellation de locations meublées est attribué dès lors que l'immeuble est doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d'habitabilité, ainsi que des 4 services de para-hôtellerie.
Cependant les conditions de sécurité, de confort et de capacité de soins sont primordiales dans les EHPAD.
Les EHPAD ne sont pas des résidences de services classiques. Destinés à accueillir des personnes âgées dont la moyenne d'âge avoisine les 85 à 95 ans, elles doivent répondre à des critères de conformité draconiens. L'intervention de spécialistes de la médecine (Gériatres, cardiologues,...) et de personnels spécialisés comme les infirmières est quotidien.
LES OBLIGATIONS :
Les nouvelles conditions :
A compter de l’imposition des revenus 2009, seront désormais considérées comme professionnelles les
activités de location meublée respectant les trois conditions cumulatives suivantes :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité
de loueur professionnel.
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie
des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux
autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non
commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
A la lecture de ces conditions, il importe de noter que la référence à l’article 79 dans le troisième point
oblige à inclure les pensions et les rentes viagères (donc les pensions de retraite) dans le revenu à
comparer aux recettes issues de la location meublée.
En pratique : cette troisième condition va évidemment rendre l’accès au statut LMP particulièrement
difficile car il va dorénavant falloir que les acquéreurs disposent de moins de revenus (dans les
catégories listées) que de loyers générés par la location meublée.
De plus dans le cadre d'une location de chambre EHPAD en LMP, les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d'opter pour le régime réel ou réel simplifié).
Le statut de loueur professionnel est accessible à des personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-mer. Mais aussi à toute personne morale soumise à l'impôt sur le revenu tel qu'une SARL de famille, une EURL ou encore une SNC.
LE DISPOSITIF EHPAD EN LMNP :
Pour obtenir le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut se soustraire à plusieurs conditions élémentaires :
- Les recettes locatives générées par la location de l'EHPAD doivent être inférieures ou égales à 23000€. Les déficits qui pourraient alors être générés ne sont imputables que sur des revenus non professionnels.
Les investisseurs pouvant effectuer ce type d'opérations sont toutes des personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-mer, mais aussi une personne morale soumise à l'impôt sur le revenu tel qu'une SARL de famille, une EURL ou encore une SNC.
LES AVANTAGES DU STATUT LMP EN EHPAD :
Lorsque vous achetez une chambre dans un EHPAD et que vous optez pour le statut LMP il est possible de récupérer la TVA sous trois conditions.
- Le logement doit être situé dans une résidence avec services.
- L'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers suivants : fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil, gardiennage et entretien des parties privatives.
- Enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%).
À noter que ces trois conditions sont intégrées d'office lors d'un investissement dans un EHPAD puisque les chambres doivent permettent une occupation journalière et permanente.
Grâce au statut LMP il est possible d'amortir linéairement l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 25 à 30 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.
Précision concernant le différé d'amortissement : selon le montage financier choisi (prêt bancaire amortissable, in fine ou autofinancement) le statut de loueur meublé professionnel (LMP) permet d'effectuer un différé d'amortissement. Lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d'emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels. Cela permet de limiter fortement l'impact fiscal sur la fin de l'investissement. Les revenus générés par la location sont donc exonérés d'impôt même lorsque les charges d'exploitation sont quasi nulles.
Le régime de la location meublée professionnelle est alors optimal lorsque le contribuable emprunte pour financer l'investissement. Pendant la durée de remboursement du prêt, les frais financiers s'imputent sur le revenu global du contribuable dégageant un déficit également imputable. L'emprunt remboursé, le contribuable pourra encore réduire son revenu BIC en imputant les amortissements de l'immeuble qui n'ont pu l'être avant.
LES AVANTAGES DU STATUT LMNP EN EHPAD :
- Si vous optez pour le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) en EHPAD, il est possible de récupérer la TVA et ce, dans les mêmes conditions que le statut LMP.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) autorise les amortissements linéaires sur l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 25 à 30 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.
Précision concernant le différé d'amortissement : selon le montage financier choisi (prêt bancaire amortissable, in fine ou autofinancement), le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet d'effectuer un différé d'amortissement. Lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d'emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels. Cela permet de limiter fortement l'impact fiscal sur la fin de l'investissement. Les revenus générés par la location sont donc exonérés d'impôt même lorsque les charges d'exploitation sont quasi nulles.
EHPAD FORTE RENTABILITE - FORT RENDEMENT
La rentabilité (ou rendement) aujourd'hui est un critère important dans le choix des investisseurs. Cette rentabilité est en règle générale plus élevée en EHPAD que sur des investissements locatifs traditionnels.
Dans un contexte où les rendements locatifs sont plutôt à la baisse, l'investissement sous statut de loueur en meublé dans un EHPAD prend encore plus de sens.
En effet, la rentabilité procurée par un bon bail commercial permet à l'investisseur d'économiser bon nombre de charges liées à l'exploitation de son investissement et endossées par le gestionnaire.
Ce rendement est alors bien supérieure à des rendements immobilières classiques finales, retraitées des frais de gestion, des frais d'entretien et de l'ensemble des charges dites locatives. De plus la rentabilité d'une opération en EHPAD s'entend nette de fiscalité immobilière sur une très longue période à la différence de la plupart des autres investissements immobiliers locatifs dépendant du régime de droit commun des revenus fonciers.
EHPAD - REGLEMENTATION - REFORME
L'ensembles des établissements relatifs aux institutions sociales et médico-sociales sont règlementés depuis la loi n° 75-535 du 30 juin 1975.
Depuis, chaque projet de création, d'extension et/ou de transformation de tels établissements sont soumis aux pouvoirs publics qui delivre seul chaque autorisation.
La réforme des établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes a été initiée par la loi du 24 janvier 1997, modifiée par la loi du 20 juillet 2001 et leurs décrets d’application.
Cette réforme, est souvent dénommée "réforme de la tarification", mais elle porte sur beaucoup d’autres domaines, en particulier la qualité des prestations offertes par les établissements.
CONVENTION PLURIANNUELLE dite " TRIPARTITE".
De cette réforme, Une convention pluriannuelle a été créé, convention dite "Tripartite" puisque elle doit être validée par le conseil Général du département , le préfet du département (autorité compétente pour l'assurance maladie) et le directeur de la maison de retraite.
la convention définit les conditions de fonctionnement de l'établissement tant au plan financier qu'au niveau de
la prise en charge des personnes et des soins qui sont prodigués à ces dernières, en accordant une
attention particulière au niveau de la formation du personnel d'accueil.
Elle détermine les moyens à mettre en oeuvre pour atteindre les objectifs ci-dessous énoncés dans le
cadre de chacune des sections tarifaires :
- Hébergement
- Dépendance
- Soins,
définies dès la signature de la convention, et au cours de chacun des exercices budgétaires jusqu'au terme
de celle-ci.
Elle précise les objectifs d'évaluation de l'EHPAD ainsi que les modalités de son évaluation.
La convention doit respecter le cahier des charges arrêté conjointement par le Ministre chargé des personnes âgées et le Ministre chargé des collectivités territoriales.
cette réforme permet deux réalités :
assurer la qualité et la pérennité de l'EHPAD à long terme,
assurer une meilleure qualité de gestion et un budget plus important pour le gestionnaire.
Cela génère une garantie très importante pour un investisseur qui aura ainsi l'assurance de percevroir ses loyers mais aussi conserver un immobilier en bon état et aux normes en vigueur.
l'établissement conventionné permet aux personnes Âgées dépendantes de percevoir des aides financières, et notamment l'APA (Allocation personnalisée d'autonomie). Par ailleurs, la tarification est démenbrée en trois partie :
* Un tarif hébergement : si la maison de retraite est conventionnée au titre de l'aide personnalisée au logement (APL), le résident peut obtenir l'APL pour couvrir partiellement ses frais. À défaut de conventionnement, l'allocation de logement peut être accordée. Il est en outre possible de demander l'aide sociale à l'hébergement si l'établissement est habilité à ce titre.
* Un tarif dépendance : cette dépense peut être en partie couverte par l'APA. Les personnes qui n'en bénéficient pas ont la possibilité de solliciter l'aide sociale à l'hébergement.
* Un tarif soins : pour l'essentiel, couverts par l'assurance maladie.
L'APA permet de solvabiliser un plus grand nombre de personnes qui parfois avec des retraites trop juste ne peuvent accéder à ce type d'établissement.
Elle concerne toutes les personnes âgées dépendantes de plus de 60 ans et tient compte du degré de dépendance. Une participation financière personnelle peut être laissée à la charge de la personne, selon ses ressources.