EHPAD - REGLEMENTATION - REFORME
L'ensembles des établissements relatifs aux institutions sociales et médico-sociales sont règlementés depuis la loi n° 75-535 du 30 juin 1975.
Depuis, chaque projet de création, d'extension et/ou de transformation de tels établissements sont soumis aux pouvoirs publics qui delivre seul chaque autorisation.
La réforme des établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes a été initiée par la loi du 24 janvier 1997, modifiée par la loi du 20 juillet 2001 et leurs décrets d’application.
Cette réforme, est souvent dénommée "réforme de la tarification", mais elle porte sur beaucoup d’autres domaines, en particulier la qualité des prestations offertes par les établissements.
CONVENTION PLURIANNUELLE dite " TRIPARTITE".
De cette réforme, Une convention pluriannuelle a été créé, convention dite "Tripartite" puisque elle doit être validée par le conseil Général du département , le préfet du département (autorité compétente pour l'assurance maladie) et le directeur de la maison de retraite.
la convention définit les conditions de fonctionnement de l'établissement tant au plan financier qu'au niveau de
la prise en charge des personnes et des soins qui sont prodigués à ces dernières, en accordant une
attention particulière au niveau de la formation du personnel d'accueil.
Elle détermine les moyens à mettre en oeuvre pour atteindre les objectifs ci-dessous énoncés dans le
cadre de chacune des sections tarifaires :
- Hébergement
- Dépendance
- Soins,
définies dès la signature de la convention, et au cours de chacun des exercices budgétaires jusqu'au terme
de celle-ci.
Elle précise les objectifs d'évaluation de l'EHPAD ainsi que les modalités de son évaluation.
La convention doit respecter le cahier des charges arrêté conjointement par le Ministre chargé des personnes âgées et le Ministre chargé des collectivités territoriales.
cette réforme permet deux réalités :
assurer la qualité et la pérennité de l'EHPAD à long terme,
assurer une meilleure qualité de gestion et un budget plus important pour le gestionnaire.
Cela génère une garantie très importante pour un investisseur qui aura ainsi l'assurance de percevroir ses loyers mais aussi conserver un immobilier en bon état et aux normes en vigueur.
EHPAD EN LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP) OU NON PROFESSIONNEL (LMNP)
Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), permet d'acheter une ou plusieurs chambres en EHPAD (Etablissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). Un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l'accueil de personnes âgées qui ont besoin d'une assistance journalière et permanente.
Mieux qu'une défiscalisation, l'investissement dans un EHPAD est aujourd'hui le meilleur moyen pour se constituer une retraite complémentaire non fiscalisé. Les résidences médicalisées, et principalement les EHPAD, sont en plein essor et la rentabilité moyenne est de manière générale supérieure au rendement d'un investissement classique (ROBIEN ou BORLOO)
LE DISPOSITIF EHPAD EN LMP :
Pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP), il faut acquérir une location meublée. L'appellation de locations meublées est attribué dès lors que l'immeuble est doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d'habitabilité, ainsi que des 4 services de para-hôtellerie.
Cependant les conditions de sécurité, de confort et de capacité de soins sont primordiales dans les EHPAD.
Les EHPAD ne sont pas des résidences de services classiques. Destinés à accueillir des personnes âgées dont la moyenne d'âge avoisine les 85 à 95 ans, elles doivent répondre à des critères de conformité draconiens. L'intervention de spécialistes de la médecine (Gériatres, cardiologues,...) et de personnels spécialisés comme les infirmières est quotidien.
LES OBLIGATIONS :
Les nouvelles conditions :
A compter de l’imposition des revenus 2009, seront désormais considérées comme professionnelles les
activités de location meublée respectant les trois conditions cumulatives suivantes :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité
de loueur professionnel.
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie
des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux
autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non
commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
A la lecture de ces conditions, il importe de noter que la référence à l’article 79 dans le troisième point
oblige à inclure les pensions et les rentes viagères (donc les pensions de retraite) dans le revenu à
comparer aux recettes issues de la location meublée.
En pratique : cette troisième condition va évidemment rendre l’accès au statut LMP particulièrement
difficile car il va dorénavant falloir que les acquéreurs disposent de moins de revenus (dans les
catégories listées) que de loyers générés par la location meublée.
De plus dans le cadre d'une location de chambre EHPAD en LMP, les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d'opter pour le régime réel ou réel simplifié).
Le statut de loueur professionnel est accessible à des personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-mer. Mais aussi à toute personne morale soumise à l'impôt sur le revenu tel qu'une SARL de famille, une EURL ou encore une SNC.
LE DISPOSITIF EHPAD EN LMNP :
Pour obtenir le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut se soustraire à plusieurs conditions élémentaires :
- Les recettes locatives générées par la location de l'EHPAD doivent être inférieures ou égales à 23000€. Les déficits qui pourraient alors être générés ne sont imputables que sur des revenus non professionnels.
Les investisseurs pouvant effectuer ce type d'opérations sont toutes des personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-mer, mais aussi une personne morale soumise à l'impôt sur le revenu tel qu'une SARL de famille, une EURL ou encore une SNC.
LES AVANTAGES DU STATUT LMP EN EHPAD :
Lorsque vous achetez une chambre dans un EHPAD et que vous optez pour le statut LMP il est possible de récupérer la TVA sous trois conditions.
- Le logement doit être situé dans une résidence avec services.
- L'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers suivants : fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil, gardiennage et entretien des parties privatives.
- Enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%).
À noter que ces trois conditions sont intégrées d'office lors d'un investissement dans un EHPAD puisque les chambres doivent permettent une occupation journalière et permanente.
Grâce au statut LMP il est possible d'amortir linéairement l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 25 à 30 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.
Précision concernant le différé d'amortissement : selon le montage financier choisi (prêt bancaire amortissable, in fine ou autofinancement) le statut de loueur meublé professionnel (LMP) permet d'effectuer un différé d'amortissement. Lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d'emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels. Cela permet de limiter fortement l'impact fiscal sur la fin de l'investissement. Les revenus générés par la location sont donc exonérés d'impôt même lorsque les charges d'exploitation sont quasi nulles.
Le régime de la location meublée professionnelle est alors optimal lorsque le contribuable emprunte pour financer l'investissement. Pendant la durée de remboursement du prêt, les frais financiers s'imputent sur le revenu global du contribuable dégageant un déficit également imputable. L'emprunt remboursé, le contribuable pourra encore réduire son revenu BIC en imputant les amortissements de l'immeuble qui n'ont pu l'être avant.
LES AVANTAGES DU STATUT LMNP EN EHPAD :
- Si vous optez pour le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) en EHPAD, il est possible de récupérer la TVA et ce, dans les mêmes conditions que le statut LMP.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) autorise les amortissements linéaires sur l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 25 à 30 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.
Précision concernant le différé d'amortissement : selon le montage financier choisi (prêt bancaire amortissable, in fine ou autofinancement), le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet d'effectuer un différé d'amortissement. Lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d'emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels. Cela permet de limiter fortement l'impact fiscal sur la fin de l'investissement. Les revenus générés par la location sont donc exonérés d'impôt même lorsque les charges d'exploitation sont quasi nulles.
EHPAD FORTE RENTABILITE - FORT RENDEMENT
La rentabilité (ou rendement) aujourd'hui est un critère important dans le choix des investisseurs. Cette rentabilité est en règle générale plus élevée en EHPAD que sur des investissements locatifs traditionnels.
Dans un contexte où les rendements locatifs sont plutôt à la baisse, l'investissement sous statut de loueur en meublé dans un EHPAD prend encore plus de sens.
En effet, la rentabilité procurée par un bon bail commercial permet à l'investisseur d'économiser bon nombre de charges liées à l'exploitation de son investissement et endossées par le gestionnaire.
Ce rendement est alors bien supérieure à des rendements immobilières classiques finales, retraitées des frais de gestion, des frais d'entretien et de l'ensemble des charges dites locatives. De plus la rentabilité d'une opération en EHPAD s'entend nette de fiscalité immobilière sur une très longue période à la différence de la plupart des autres investissements immobiliers locatifs dépendant du régime de droit commun des revenus fonciers.
l'établissement conventionné permet aux personnes Âgées dépendantes de percevoir des aides financières, et notamment l'APA (Allocation personnalisée d'autonomie). Par ailleurs, la tarification est démenbrée en trois partie :
* Un tarif hébergement : si la maison de retraite est conventionnée au titre de l'aide personnalisée au logement (APL), le résident peut obtenir l'APL pour couvrir partiellement ses frais. À défaut de conventionnement, l'allocation de logement peut être accordée. Il est en outre possible de demander l'aide sociale à l'hébergement si l'établissement est habilité à ce titre.
* Un tarif dépendance : cette dépense peut être en partie couverte par l'APA. Les personnes qui n'en bénéficient pas ont la possibilité de solliciter l'aide sociale à l'hébergement.
* Un tarif soins : pour l'essentiel, couverts par l'assurance maladie.
L'APA permet de solvabiliser un plus grand nombre de personnes qui parfois avec des retraites trop juste ne peuvent accéder à ce type d'établissement.
Elle concerne toutes les personnes âgées dépendantes de plus de 60 ans et tient compte du degré de dépendance. Une participation financière personnelle peut être laissée à la charge de la personne, selon ses ressources.