LE DISPOSITIF :
Le dispositif De Robien n'est plus d'actualité depuis le 01/01/2010, il a été remplacé par la loi SCellier.
Pour rappel, nous avons gardé à disposition les modalités de ce dispositif, i-dessous :
Les particuliers qui investissent dans un logement neuf destiné à la location non meublée à usage d'habitation principale du locataire peuvent prétendre au bénéfice du dispositif Robien Recentré. Sont également concernés par ce dispositif les logements ayant subi une réhabilitation lourde ainsi que les souscripteurs de parts de SCPI Robien.
CHAMP D'APPLICATION :
L'avantage fiscal lié à l'amortissement Robien est réservé aux investisseurs imposés dans la catégorie des revenus fonciers qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et destinés à être la résidence principale du locataire.
LOGEMENTS CONCERNES :
Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre départements d'Outre Mer.
De plus, ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation. Les locaux meublés sont donc exclus du dispositif.
INVESTISSEMENTS CONCERNES :
Peuvent bénéficier de l'amortissement Robien, dans le cadre des logements neufs :
- Les acquisitions à titre onéreux de logements neufs ou en état futur d'achèvement.
- Les constructions de logements effectués par l'investisseur.
- Les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l'habitation et transformé en logement dans la mesure ou ces derniers ne sont ni loués, ni occupés par l'acquéreur entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de tranformation.
- Les acquisitions de logements vétustes et réhabilités entrant dans le champs d'application de la TVA.
- Les logements inachevés dans la mesure ou le local n'a jamais été utilisé ni occupé entre la date de son acquisition et celle de son achèvement.
AVANTAGE FISCAL :
La déduction au titre de l'amortissement est égale à 6% par an de la base amortissable les 7 premières années et 4% les 2 années suivantes.
A l'issue de cette période de neuf ans, la déduction totale est donc de 50 %. Il n'est pas possible de proroger l'amortissement au delà de neuf ans.
La base de calcul de l'amortissement est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement y compris la fraction se rapportant aux dépendances immédiates et neccessaires telle que les emplacements de stationnement.
AFFECTATION DES LOGEMENTS :
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans.
La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire.
De plus, elle doit être effective et continue. Ce qui exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance.
QUALITE DU LOCATAIRE :
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur. En revanche, la location à un ascendant ou à un descendant de l'investisseur n'appartenant pas à son foyer fiscal est permise. Le droit à amortissement ne remet pas en cause la déduction de la pension alimentaire versée à l'ascendant ou au descendant.
CONGE DU LOCATAIRE :
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit être remis en location. Il peut toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle ci ne doit pas exceder douze mois. De plus le propriétaire doit établir qu'il a tout mis en oeuvre pour trouver un nouveau locataire.
OBLIGATIONS A RESPECTER :
Pour bénéficier du régime Robien, l'investisseur doit s'engager à ce que le loyer hors charges au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée d'engagement de location(au moins neuf ans), un plafond de loyer.
Ces plafonds sont revalorisés chaque année au 1er janvier dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee et connu au 1er novembre.
IMPUTATION DES DEFICITS :
Les déficits fonciers autres que les interêts d'emprunt sont imputables au revenu global à concurence de 10 700 € par an. Le surplus est, quant à lui, déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.
CONTRIBUABLES CONCERNES :
L'ensemble des investisseurs disposant de revenus fonciers et situés dans les tranches médianes d'imposition.
LES AVANTAGES DE LA DEFISCALISATION EN LOI ROBIEN RECENTREE :
- Ce dispositif permet d’amortir jusqu'à 50% du montant de l’investissement, grâce à un amortissement de 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an les deux années suivantes.
- Le plafond annuel de défiscalisation est de 10 700 € ; le surplus peut être reporté sur les dix années suivantes.
- Les frais de gestion, la taxe foncière et les intérêts d’emprunts peuvent être déduits avec le régime Robien.
LES PLAFONDS DE LOYERS EN ROBIEN RECENTREE :
zone A : 21,02 €
zone B1 : 14.61 €
zone B2 : 11.95 €
zone C : 8.76 €
Zone A = Ile de France (Paris + première couronne), Côte d'Azur et Genevois français.
Zone B1 = comprend les 23 agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques autres plus petites.
Zone B2 = comprend les agglomérations de plus de 50.000 habitants à 250.000 habitants.
Zone C = le reste du territoire.
Attention !
En cas de congé du locataire, vous devez remettre le bien en location. Le fisc a toutefois prévu une période de vacance à condition que vous puissiez prouver que vous avez tout fait pour relouer (annonces notamment) et que votre loyer n'est pas dissuasif. Si vous n'avez pas trouvé de locataire dans les douze mois, le fisc remettra les avantages en cause.