INVESTIR EN EHPAD OU MAISON MEDICALISEE
- Fiscalité
- DEFISCALISATION LOUEUR EN MEUBLE EN EHPAD
- Livraison
- 2012
- Ville
- ...
- Typologie du bien
- CHAMBRE MEDICALISEE
- Rendement locatif moyen
- DE 4.40% à 5.00%
- Promoteur
- Architecte
- Notaire
- Gestionnaire
Le Gestionnaire, l'élément Clé du Loueur Meublé
Lors d'un investissement en EHPAD, il est important de vérifier la stature financière du gestionnaire.
La solvabilité de celui-ci est indispensable pour la pérennité même de l'investissement.
Tous les programmes proposés sous le statut de Loueur en Meublé sont associés à un bail commercial engageant le gestionnaire dans le paiement des loyers.Il faut donc privilégier des gestionnaires reconnus et/ou disposant d'antériorité dans ce domaine d'activité très spécifique.
Le choix du gestionnaire fait partie des fondamentaux en investissement en EHPAD.
Le groupe FD2i sélectionne et propose des programme EHPAD en fonction de plusieurs critères dont le choix du gestionnaire.
Dans la majorité des cas les gestionnaires proposés sont de dimension internationale ou nationale et en majorité classés par mis les 15 premiers gestionnaires privés en France.
Des gestionnaires tel que :
- ORPEA,
- KORIAN
- MEDICA,
- EMERA,
- COLISEE PATRIMOINE,
- DIDIER GERMAIN,
- MIEUX VIVRE etc ...
COMPARATIF des PROGRAMMES EHPAD
Afin de vous apporter un service supplémentaire, le groupe FD2i met à votre disposition l'ensemble de nos programmes EHPAD (statut LMNP/LMP) référencé pour cette année.
L'investissement EHPAD voir les avantages
Vous pourrez ainsi avoir une vue d'ensemble de toutes les résidences comprenant leur caractéristques propres, à savoir :
- les gestionnaires : ORPEA, MEDICA, KORIAN, GERMAIN, COLISEE PATRIMOINE...
Vivre ensemble plus longtemps, tel est le titre du rapport remis l'été dernier à Nathalie Kosciusko Morizet, l'actuelle ministre de l'Écologie du développement durable des Transports et du Logement, par Vincent Chriqui directeur général du Centre
d'analyse stratégique.
Un rapport qui fait le point sur l'allongement de la durée de vie en France et qui propose quelques pistes pour mieux vivre cette étape de la vie à laquelle nous sommes finalement assez peu préparés. D'autant qu'il pose de nouvelles problématiques, celles du vieillissement et de la dépendance.
Selon l'Insee, en 2005 un Français sur cinq était âgé de soixante ans ou plus, une proportion qui passera à un sur trois en 2050.
Les soixante quinze ans et plus devraient se situer autour de 11,9 millions en 2060 contre 5,2 millions aujourd'hui.
Et en 2050, les quatre vingt cinq ans et plus devraient être 5,4 millions.
" Cette accélération prévisible du vieillissement tient essentiellement à la montée en âge des générations nombreuses du "baby-boom" et à la progression de l'espérance de vie ", constate Vincent Chriqui.
Une espérance de vie liée aux progrès de la médecine et à l'amélioration des conditions de vie.
Il ne viendrait évidemment à l'idée de personne de s'en plaindre...
Reste que ce vieillissement crée de nouveaux besoins, notamment en termes de logements. Et ils sont immenses !
Les promoteurs l'ont bien compris, ils réinventent aujourd'hui les résidences seniors.
Apparues il y a une vingtaine d'années, notamment avec les Hespérides et les Jardins d'Arcadie, elles sortent à nouveau de terre un peu partout sur le territoire.
En parallèle, sont apparues, depuis quelques années, des maisons de retraite d'un genre nouveau : les EHPAD (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Les unes et les autres sont essentiellement vendues lot par lot, aux investisseurs qui confient la gestion à un exploitant, lui même sous louant le bien à des locataires âgés.
Si l’offre s'étoffe, c'est aussi parce que ce type d'investissement bénéficie d'un régime fiscal attractif : le Bouvard Censi.
S'il paraît donc tout à fait judicieux de s'y intéresser, encore faut-il prendre quelques précautions avant de sauter le pas !
Résidences seniors ou Ehpad ?
L'une et l'autre ne visent pas la même clientèle de locataires.
Les résidences services pour seniors se composent de logements allant le plus souvent du studio au trois pièces (en moyenne de 25 à 60 m2) et, plus rarement, au delà. Mais ce qui les rend très spécifiques, c'est qu'elles offrent de nombreux équipements et services.
Outre les appartements qui sont loués entièrement meublés, on y trouve aussi des espaces collectifs (salons de réception, salle de remise en forme, etc.) et de nombreux services à la disposition des résidents ou payables à la carte : accueil, ménage, animation, restauration, prestations à domicile (coiffeur, aide aux formalités administratives...).
Rien à voir cependant, avec une maison de retraite : les résidents sont indépendants et libres d'aller et venir à leur guise.
Un concept qui séduit certaines franges de locataires. « Nous nous adressons aux particuliers qui recherchent un cadre de vie convivial et sécurisant », note François Georges, le président du groupe Acapace Les Jardins d'Arcadie. « Nous ciblons les soixantequinze/quatre-vingts ans encore valides, désireux de trouver toutes les commodités à portée de main. »
Les Ehpad, en revanche, n'accueillent que les personnes âgées dépendantes et sont des établissements médicalisés où l'investisseur achète logement et services.
Mais ce type de projet est plus ardu à monter, le promoteur devant obtenir un agrément du Conseil général, après avis de la Ddass et de la Sécurité sociale.
INVESTISSEMENT EHPAD RESIDENCE MEDICALISEE LOUEUR EN MEUBLE BOUVARD CENSI PROGRAMME IMMOBILIER NEUF EN DEFISCALISATION
Les + produits
- Forte attractivite commerciale
- Réduction d'impôt exceptionnelle
- Récupération de TVA sur programmes neufs
- Emplacement toujours judicieux et stratégique
- Gestionnaires sérieux et professionels faisant partie des 15 premiers en France
- Baux commerciaux garantissant les loyers (durée moyenne 11 ans et 9 mois)
- Rentabilité de façon générale supérieure à d'autres investissement "plus classique"
- Généralement, absence de charges de copropriétés et prise en charge des articles 605 & 606 ainsi que les remises aux normes de l'établissement par l'exploitant.
L'avis du Groupe FD2I
Les Maisons de retraite médicalisées
Le secteur d'activités des résidences médicalisées est aujourd’hui l’un des plus enviés de l’économie française.
Bien que le but soit lucratif, l'arrivée de nouveaux intervenants (les groupes de cliniques, les fonds étrangers, les investisseurs privés…) n’est en aucune façon due au hasard et demeure la résultante de facteurs fondamentaux permettant de situer la place et rôle des EHPAD dans les secteurs d'activités dédiés aux seniors.
Des facteurs tel que la création, il y a quelques années des "conventions tripartites"
Pour rappel :
L’ensemble des établissements relatifs aux institutions sociales et médico-sociales sont règlementés depuis la loi n° 75-535 du 30 juin 1975.
Depuis, chaque projet de création, d'extension et/ou de transformation de tels établissements sont soumis aux pouvoirs publics qui délivre seul chaque autorisation.
La réforme des établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes a été initiée par la loi du 24 janvier 1997, modifiée par la loi du 20 juillet 2001 et leurs décrets d’application.
Cette réforme, est souvent dénommée "réforme de la tarification", mais elle porte sur beaucoup d’autres domaines, en particulier la qualité des prestations offertes par les établissements.
CONVENTION PLURIANNUELLE dite " TRIPARTITE"
De cette réforme, Une convention pluriannuelle a été créé, convention dite "Tripartite" puisque elle doit être validée par le conseil Général du département , le préfet du département
(Autorité compétente pour l'assurance maladie) et le directeur de la maison de retraite.
la convention définit les conditions de fonctionnement de l'établissement tant au plan financier qu'au niveau de la prise en charge des personnes et des soins qui sont prodigués à ces dernières, en accordant une attention particulière au niveau de la formation du personnel d'accueil. Elle détermine les moyens à mettre en oeuvre pour atteindre les objectifs ci-dessous énoncés dans le cadre de chacune des sections tarifaires :
- Hébergement
- Dépendance
- Soins,
Définies dès la signature de la convention, et au cours de chacun des exercices budgétaires jusqu'au terme de celle-ci.
Elle précise les objectifs d'évaluation de l'EHPAD ainsi que les modalités de son évaluation.
La convention doit respecter le cahier des charges arrêté conjointement par le Ministre chargé des personnes âgées et le Ministre chargé des collectivités territoriales.
cette réforme permet deux réalités :
- assurer la qualité et la pérennité de l'EHPAD à long terme,
- assurer une meilleure qualité de gestion et un budget plus important pour le gestionnaire.
Cela génère une garantie importante pour un investisseur qui aura ainsi l'assurance de percevoir ses loyers mais aussi conserver un immobilier en bon état et aux normes en vigueur
(à condition de toujours respecter les fondamentaux en terme d'investissement immobilier avant toute acquisition).
Par ailleurs, d'autres facteurs comme le déblocage de fonds (état et région) dédiés à la création annuelle de nouvelles places. Des places limitées par un « numérus clausus ».
Nous savons également que les établissements conventionnés permettent aux personnes Âgées dépendantes de percevoir des aides financières, et notamment l'APA (Allocation personnalisée d'autonomie) une aide pour répondre aux tarifications des EHPAD.
Une tarification démembrée en trois parties :
- Un tarif hébergement : si la maison de retraite est conventionnée au titre de l'aide personnalisée au logement (APL), le résident peut obtenir l'APL pour couvrir partiellement ses frais. À défaut de conventionnement, l'allocation de logement peut être accordée. Il est en outre possible de demander l'aide sociale à l'hébergement si l'établissement est habilité à ce titre.
- Un tarif dépendance : cette dépense peut être en partie couverte par l'APA. Les personnes qui n'en bénéficient pas ont la possibilité de solliciter l'aide sociale à l'hébergement.
- Un tarif soins : pour l'essentiel, couverts par l'assurance maladie.
De ce fait et malgré un déficit d’image souvent montré du doigt par les médias, le secteur des maisons de retraite médicalisées bénéficie d’un environnement excessivement porteur :
A- le vieillissement de la population et l’accroissement du nombre de personnes âgées dépendantes physiquement et/ou psychiquement, l’inversement de la pyramide des ages et l’isolement des personnes. Ainsi, on évaluait à 0.8 million le nombre de personnes âgées dépendantes en 2000. Un nombre qui pourrait s’élever à plus de 2.1 million à l’horizon 2020.
B- l’évolution défavorable du nombre d’aidant (aide informelle), le manque de recul et la défaillance de la valorisation des prestations d’accompagnement des personnes âgées à domicile (les services à la personne, les services de soins infirmiers à domicile et, dans une moindre mesure, l’hospitalisation à domicile).
C- Des Bouleversements sociologiques :
Eclatement du noyau familial, éloignement géographique, évolution du paysage professionnel ; Nombreuses sont les raisons qui conduisent à la réduction de la taille des ménages, et à l’isolement des personnes agées, premières touchées par ce phénomène de société.
Ainsi, les EHPAD privés à but lucratif génèrent 70% des créations d’établissements et 50% des extensions de capacités en places.
L’efficacité économique remarquable des EHPAD privés commerciaux permet de bonifier cette opportunité de croissance.
Des gestionnaires composant avec les multiples stratégies de financement comprenant entre autre la solution des investissements de particuliers dans la cadre du statut de LMP/LMNP et/ou du nouvel amendement Bouvard Censi générant désormais une réduction d’impôt importante et attractive jusqu’en 2012.
- Marché locatif :
- *****
- Proximité des commerces :
- ****
- Valeur patrimoniale :
- ****
- Rentabilité :
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