Afin de mieux appréhender l'investissement en EHPAD (les résidences médicalisées) vous trouverez une analyse, du marché jusqu'à ces caractéristiques propres en passant par la fiscalité associée. Cette vision n'a d'intérêt que si et seulement si le produit proposé répond aux critères que s'imposent le groupe FD2i.(voir comment choisir son investissement meublé).

Cette question est régulièrement posée par les investisseurs quand au possible non renouvellement du bail dans le cadre d'un EHPAD.

Plusieurs facteurs permettent de répondre à cette question par la négative dans le cadre des programmes immobiliers que propose FD2i.

Deux analyses sont préalable au choix d'un investissement géré (meublé) :

l'analyse patrimoniale : détermine le type de résidence (influence directement sur les caractéristiques patrimoniales)

l'analyse locative : repose sur des critères tel que la qualité du gestionnaire, la structure juridique, la cohérence des loyers et la répartitions des charges afin de maximiser le rendement réel et déterminer la prise de risque.

le Droit Français prévoit qu'au delà de 12 ans, un bail commercial devient un droit immobilier, imposant à ce titre un enregistrement au conservatoire des hypothèques et le versement de taxes de la part de l'exploitant et de l'investisseur sur l'intégralité des loyers.

Pour éviter cette imposition, la majorité des baux commerciaux en investissement meublé et ce pour tout type de résidences (EHPAD, Tourisme, etudiant, senior, affaire, ...) sont donc prévus pour des durées inférieures à 12 ans, malgré le fait que les exploitants souhaiteraient des durées plus longues afin de pereniser leur outil de travail.  

Faire le bon choix en investissement immobilier type SCELLIER (logement non meublée), c'est faire une analyse scindée sur deux approches :

• l'approche Patrimoniale du bien (consiste à analyser et évaluer les différentes caractéristiques afin de permettre un valorisation du bien dans les meilleures conditions)

• l'approche Locative du bien (consiste à rechercher l'optimisation du rendement réel).

Le dispositif SCELLIER (et Scellier intermédiaire) ne peuvent être cumuler avec les autres dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur.

Le dispositif SCELLIER (et Scellier intermédiaire) n'ouvre droit qu'à l'acquisition d'un seul bien par an dans la limite de 300 000 € TTC d'investissement (plafond de la base de calcul pour la réduction d'impôt).

Oui, il est tout a fait possible d'acquérir un bien dans le cadre d'une SCI.

les associés de cette SCI pourront bénéficier du dispositif SCELLIER au prorata du nombres de parts qu'ils détiennent.

Attention, même dans le cadre d'une SCI vous êtes limité, au même titre qu'une acquisition en nom propre, qu'à un seul investissement par an.

La réitération de l'acte authentique chez un notaire permet de déterminer le taux de réduction en vigueur.

La livraison du bien (date d'achèvement des travaux en VEFA) détermine l'année d'application du dispositif.

Dans le cadre d'un bien achevé, la réitération de l'acte authentique sera le fait générateur du taux ainsi que de l'application du dispositif.

les différences majeures entre SCELLIER et SCELLIER INTERMEDIAIRE

Dans le cadre du dispositif SCELLIER, le bien acquis doit être louer pendant 9 ans minimum, c'est une des conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt.

Un délai de 12 mois est accordé à partir de la livraison et pour tous changements de locataires pour la mise en location ou relocation.

Si celui-ci n'est pas respecté, l'investisseur à l'obligation de restituer à l'administration fiscale le bénéfice intégral de la réduction d'impôt.

Au delà des conditions à respecter, si le bien n'est pas mis en location au bout de 3 à 4 mois, il est indispensable de se poser la question du bien fondé de l'investissement réalisé ou sur le montant de loyer demandé.

il faudra dans ce cas envisager de revoir sa copie et surtout ne pas attendre le 11 ème mois pour réagir.

Dans le cadre d'une revente du bien avant les 9 ans d'engagement de location, si cette revente n'est pas justifiée et légitime (décés, invalidité de 2ème et 3 ème catégorie, perte d'emploi) l'investisseur sera soumis aux mêmes obligations, à savoir la restitution de la réduction d'impôt acquise et ceci dans son intégralité.

référence de l'avantage fiscal et de ses modalités :

BOI 5 B-17-09 (BOI : Bulletin Officiel des Impôts).