Comment choisir son investissement SCELLIER
Faire le bon choix en investissement immobilier type SCELLIER (logement non meublée), c'est faire une analyse scindée sur deux approches :
- l'approche Patrimoniale du bien (consiste à analyser et évaluer les différentes caractéristiques afin de permettre un valorisation du bien dans les meilleures conditions)
- l'approche Locative du bien (consiste à rechercher l'optimisation du rendement réel).
Explication Comment choisir son investissement SCELLIER
L'Approche Patrimoniale du bien :
Celle-ci repose sur l'analyse de plusieurs facteurs (appelé très souvent "les fondamentaux"), à savoir :
- Le Prix,
- La qualité intrinsèque du bien (construction, aménagement, etc ...),
- l'emplacement,
- l'environnement.
En supplément de ces paramêtres le choix du lieu d'investissement permettra de mieux appréhender les facteurs ci-dessus énumérés.
Nous pouvons les distinguer par deux thèmatiques : 
- Les villes et Quartiers établis :
Synonymes de par leur rareté d'un prix élevé (biens anciens ou neufs) ils permettent toutefois de s'assurer une mise en location en principe plus aisée.
Cependant les biens neufs affichent souvent des prix très largement supérieur à l'ancien.
Dans un marché établi, un décalage trop important entre les prix du neuf et de l'ancien peut réduire le potentiel de plus-value.
Acheter au bon prix dans ce secteur représente une opportunité patrimoniale de qualité mais il faudra s'armer de patience et prendre le temps d'analyser de nombreux programmes pour faire le bon choix.
- Les villes et quartiers en devenir :
Couplés à des projets urbains, ces quartier apparaissent à ce jour comme des ressources foncières affichant un potentiel de valorisation élevé.
Ces quartiers se révèlent très intéressants s'ils ne sont pas en liaison directe avec des marchés arrivés à maturité.
Il faudra s'assurer, pour se donner les moyens d'obtenir un potentiel de valorisation patrimoniale, du dynamisme économique et des projets d'urbanisation de la ville et du quartier considéré.
Le prix du bien ne devra pas être trop élevé par rapport au marché existant et il faudra d'avantage apprécier la notion de risque de facto plus élevé que sur un quartier établi dont le marché est mature.
L'analyse locative devra également être pointu pour limiter les carences et vacances locatives.
L'approche Locative du bien :
La rentabilité réelle d'un investissement Scellier doit absolument prendre en compte les périodes d'absence de locataire et les délais de relocation.
Trop souvent l'analyse s'arrête au rendement locatif brut, analyse trop restreinte ne permettant pas de se donner les moyens d'optimiser son investissement.
Pour maximiser le rendement réel il faut :
- Minimiser le risque de vacance locative,
- Minimiser le délai de relocation,
- Optimiser le niveau de loyer..
En effet, un loyer inférieur à la moyenne constatée sur un marché local permet très souvent de minimiser les pertes de loyers.
Sur du moyen à long terme, un bien dont le loyer sera inférieur à la moyenne constatée permettra une mise en location plus rapide et des changements de locataires moins fréquent.
En conclusion :
Quoi qu'il en soit, dans la plupart des cas il faudra faire des concessions par rapport à ses exigeances très souvent difficile à obtenir (voir parfois utopique).
Il est important de consulter un professionnel afin par la suite de faire un synthèse globale et éviter les pièges.
la motivation principale ne doit pas être la réduction d'impôt, même si celle-ci est conséquente l'investissement immobilier suppose un effort d'épargne important.
Le choix doit, en toute hypothèse, afficher des qualités intrinsèques déconnectées de toutes considérations fiscales !
Source graphique : partenaire CERENICIMO (ce graphique n'ayant de valeur que si le bien respecte les fondamentaux précédemment cités).