Pourquoi Investir en EHPAD ?
Afin de mieux appréhender l'investissement en EHPAD (les résidences médicalisées) vous trouverez une analyse, du marché jusqu'à ces caractéristiques propres en passant par la fiscalité associée. Cette vision n'a d'intérêt que si et seulement si le produit proposé répond aux critères que s'imposent le groupe FD2i.(voir comment choisir son investissement meublé).
Explication Pourquoi Investir en EHPAD ?
Le Marché des EHPAD :
Le Vieillissement de la population Française
L’augmentation de l’espérance de vie et l’avancée en âge de la génération du baby-Boom ont un effet direct sur le vieillissement de la population Française.
Si les tendances démographiques récentes se maintiennent, la France métropolitaine comptera 73,6 millions d’habitants au 1er janvier 2060, soit 11,8 millions de plus qu’en 2007.
Le nombre de personnes de plus de 60 ans augmentera, à lui seul, de plus de 10 millions. En 2060, une personne sur trois aura ainsi plus de 60 ans.
2060 : Un tier de la population Française sera âgé de plus de 60 ans
Selon le scénario central, le nombre de personnes de 60 ans et plus augmenterait, à lui seul, de 10,4 millions entre 2007 et 2060. En 2060, 23,6 millions de personnes seraient ainsi âgées de 60 ans ou plus, soit une hausse de 80 % en 53 ans.
L’ augmentation est la plus forte pour les plus âgés :
le nombre de personnes de 75 ans ou plus passerait de 5,2 millions en 2007 à 11,9 millions en 2060 ; celui des 85 ans et plus de 1,3 à 5,4 millions
A l’horizon 2060 :
- Population : 73.6 millions.
- + de 60 ans : 23.6 millions
représentant 32 % de la population.
- + de 75 ans : 11.9 millions
représentant 16.2 % de la population
Soit un doublement depuis 2007.
- + de 85 ans : 5.4 millions
représentant 7.3 % de la population
soit un quadruplement depuis 2007.
Source : INSEE - projection de la population 2007 - 2060 - Hypothèse centrale.
La Dépendance
Face au vieillissement de la population, les besoins en stuctures d’accueil adaptées à la dépendance font l’objet de toutes les considérations.
Il ne s’agit plus d’ une anticipation de la demande mais d’ une réalité contemporaine de notre siècle.
Ainsi, en supposant une stabilité de la durée de vie moyenne en dépendance, 1 200 000 personnes seront dépendantes en 2040, contre 800 000 actuellement.
Des Besoins croissants en structures d’hébergements
La fin des modèles familiaux (éclatement du noyau familial, éloignement géographique, évolution des carrières professionelle, diminution des aidant potentiels familiaux ) génère et génèrera à l’avenir des nouvelles données quand à la prise en charge de la dépendance.
Comme on le constate sur ce graphisme, la population
dépendante à l'Horizon 2040 va s'accroitre de manière
importante même dans l'optique d'un scénario optimiste.
L'aide à la personne, les soins à domicile et la solidarité
familiale ne pourront répondre à ce nombre croissant.
La possible perte d'autonomie s'élève fortement avec l'âge,
un palier s'opérant très nettement entre 80 ans et 85 ans
obligeant à une prise en charge spécifique dans un établissement
adapté avec un personnel qualifié.
l'EHPAD, l'établissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes : des établissements règlementés par les Pouvoirs Publics
L'offre de chambres en EHPAD reste très inférieure aux besoins observés du fait d'une règlementation stricte.
Les Pouvoirs Publics ont défini sur ce marché un Numérus Clausus et l'ouverture de tout nouvel établissement pour personnes âgées dépendantes est soumise à autorisation.
Elles sont, pour l'heure, délivrées avec tempérance.
La France accuse un déficit important entre l’ offre de
logements disponibles et la demande exponentielle.
Les perspectives les plus récentes font apparaître en
moyenne des besoins de création d’ environ 125
établissements de 80 lits par an pour la prochaine
décennie.
Une lisibilité rarissime
A la différence d'autres marchés (tourisme, séniors, étudiant, ...)
dont l'analyse repose sur des éléments conjoncturels, le secteur
des EHPAD a pour base principale les données démographiques
dont l'inversion est extrèment longue.
les effectifs de la population âgées sont connus cinquante ans à
l'avance avec une précision relativement importante. Cela confère
à ce secteur une lisibilité dans le temps que ne confère aucun autre
support d'investissement immobilier.
Les CARACTERISTIQUES d'un INVESTISSEMENT en EHPAD
les performances d'un placement immobilier en EHPAD sont surprenantes au premier abord :
- Une sécurité importante concernant le marché (vu au dessus),
- Un rendement locatif brut avant réduction d'impôt supérieur à la majorité des autres placements immobiliers,
- la qualité des gestionnaires dont certains sont cotés en Bourse (ORPEA, MEDICA FRANCE) comprenant un parc de résidences très important (+ de 100 résidences) et dont l'expérience n'est plus à faire (+ de 20 ans pour un groupe comme ORPEA, GERMAIN et plus de 40 ans pour le groupe MEDICA FRANCE, pour l'exemple).
Ces performances s'explique par le fait que ce type de placement reste encore un placement atypique par rapport à l'investissement Scellier, très usité et générant de ce fait une baisse de rentabilité et une augmentation du prix.
L'investissement en EHPAD reste encore peu connu même si depuis une dizaine d'année l'engouement croissant nous a fait constater une baisse des rendements locatifs et une augmentation du prix.
Une chambre médicalisée coutait il y a 10 ans environ 100 000 à 110 000 € TTC pour 6 à 7 % de rendement.
A ce jour une chambre coute entre 130 000 et 200 000 € HT pour des rendements locatifs entre 4.40 % et 5.20 %.
Un investissement très encadré
L'investissement meublé par définition est associé à un bail commercial. celui-ci permet donc d'avoir une visibilité sur de nombreux points à contrario d'un investissement Scellier :
le bail commercial permet de fixer un cadre précis sur des points tel que :
- la durée de l'engagement,
- le montant de loyers et ses modalités de versement
- la revalorisation des loyers,
- les charges entre l'exploitant et l'investisseur.
le bail commercial oblige juridiquement à une obligation de résultat pour le gestionnaire.
La répartition des charges :
les programmes proposés par FD2i dans le cadre des investissements en EHPAD
répondent à des critères très particulier en ce qui concerne le bail commercial et la répartition des charges.
A ce titre les charges d'entretien (article 605 du CGI) et les grosses réparations (article 606 du CGI)
sont systématiquement à la charge de l'exploitant ainsi que les remises aux normes qui pourraient être imposés
par les pouvoirs publics.
la fiscalité associée à ce type d'investissement
l'investissement en résidences médicalisées relève des revenus BIC et du statut de loueur meublé, permettant ainsi de bénéficier d'un choix multiple :
- Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) :
ce statut, pour le résumé, permet de défiscaliser tout ou partie des revenus locatifs de l'opération en question (ou tout autre revenus de même nature : BIC) grâce aux amortissements effectués sur le prix du bien (partie immobilier et mobilier)
- l'amendement Bouvard-Censi :
Amendement créé en 2009 suite à l'arrivée de la loi Scellier, ouvrant droit à une réduction d'impôt répartie de façon linéaire sur 9 ans et dont la base de calcul est le montant HT de l'investissement (hors prix du mobilier)
- le statut LMP (Loueur en meublé professionnel)
ce statu depuis la loi de finance 2009 est devenu quasiment impossible à obtenir ou maintenir, en sus des avantages du statut LMNP il permettait de bénéficier d'une défiscalisation importante répartie sur 1 seule année, d'une exonération de plus value au delà de 5 ans et d'une transmission à ces héritiers plus avantageuse.
- le cumul des dispositifs :
Pour les investisseurs ayant la capacité, la combinaison d'un investissement en EHPAD via l'amendement Bouvard-Censi et le statut LMNP permet d'optimiser ce type de placement mais cela demande un investissement soit sur deux biens meublés soit sur un seul bien dépassant le plafond de l'amendement Bouvard défini à 300 000 €.
Dans ce cadre, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt et d'une défiscalisation partielle des revenus locatifs.