IMMOBILIER SCELLIER
COMMENT EVITER LES ERREURS EN SCELLIER ?
Une grande vigilance s'impose sur les placements Scellier proposés d'ici la fin de cette année. Tout dépend de la situation locale où est implanté le programme immobilier.
Six conseils pour éviter les faux pas...
INVESTISSEMENT SCELLIER
Le compte à rebours a commencé pour les particuliers souhaitant réaliser un investissement Scellier, à condition de signer l'acte d'achat d' un logement neuf BBC chez le notaire avant le 31 décembre 2011, l'investisseur a droit à une réduction d'impôt de 22% dans la limite de 300.000 euros, étalée sur neuf ans.
L'an prochain, la réduction d'impôt devrait tomber à 13 %.
Pour écouler les derniers logements d'un programme, des promoteurs offrent aux clients les frais de notaire. D'autres leur font carrément cadeau de 1.500 euros par pièce ! Faut il pour autant se précipiter et profiter d'éventuels coups de pouce commerciaux accordés par les bâtisseurs sur les programmes immobiliers neuf « actables » en 2011 ?
Non, d'autant que les commercialisateurs seront tentés de proposer des opérations plus ou moins bien situées, à des investisseurs pressés de réduire leurs impôts.
« En matière de défiscalisation, la précipitation n'est pas bonne conseillère, ce qui signifie qu'une extrême prudence s'impose pour réaliser un investissement avant la fin de cette année » met en garde un notaire.
L'avantage fiscal ne constituant que la cerise sur le gâteau, il s'agit avant tout d'un placement immobilier et par conséquent de long terme.
Avec la nouvelle taxation des plus values immobilières qui entrera en vigueur à compter du 1er février 2012, il faudra conserver son bien sur une période de trente ans pour éviter toute imposition...
1. Prendre en compte la date de livraison du logement
Dans la pratique, la réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement. Aussi acheter sur plan un bien livrable en 2013 ne permettra de défiscaliser qu'à partir de 2014, année où l'on déclare ses revenus perçus en 2013.
Mieux vaut donner la préférence à un programme livrable cette année, afin d'alléger la note à régler au fisc, dès l'an prochain.
2. Vérifier la vitalité du marché locatif
Une fois que l'on a retenu de préférence dans une même ville ou région deux ou trois programmes dont la date de livraison répond à ses besoins, il convient de se rendre sur place pour vérifier la localisation des logements convoités et évaluer la vigueur de la demande locative.
Sur les 5.600 communes éligibles au dispositif Scellier, plus de 2.000 communes (ref:Immobilier Scellier : prudence dans 40 villes) présentent des risques pour les bailleurs. Se porter acquéreur d'un appartement mal desservi et qui risque de ne pas trouver un locataire, se révèlera finalement une mauvaise affaire.
Attention : une garantie de vacance locative ne remplace pas un bail signé. L'absence de locataire pendant les douze premiers mois de la location conduit à la réintégration de l'avantage fiscal.
3. Retenir un programme mixte
« A la différence des accédants à la propriété, les investisseurs sont moins regardants sur le prix de vente d'une opération immobilière » poursuit ce notaire.
Evitez les programmes destinés uniquement aux bailleurs, car ils sont souvent vendus trop chers ».
Tant qu'ils trouvent un bien dans l'enveloppe de 300.000 euros leur permettant d'optimiser leur défiscalisation, ils ont tendance à fermer les yeux sur les fortes commissions d'au moins 10% accordées aux plate formes de sélection de produits destinés aux conseils en gestion de patrimoine.
Généralement, les acquéreurs en Scellier achètent à distance en faisant confiance à leur conseiller banquier ou indépendant.
4. Penser aux maisons
Généralement, les investissements locatifs portent sur des appartements. Pourtant l'offre en province et en région parisienne comprend également de l'habitat individuel.
« Les maisons individuelles méritent d'autant plus l'attention qu'elles peuvent se revendre à des accédants à la propriété », conseille René Pallincourt, président de la FNAIM.
5. Veiller aux normes énergétiques
Dans une optique de revente à plus ou moins longue échéance, mieux vaut privilégier les logements BBC (bâtiment basse consommation). Mais si l'on achète pour loger ensuite un membre de sa famille, un logement bien situé et présentant les caractéristiques de la réglementation thermique 2012 (réglementation différente de BBC) peut être examiné.
D'autant que le promoteur sera tenté de réviser à la baisse sa grille de prix.
En effet à compter de l'an prochain, ces logements ne procurent plus aucun avantage fiscal aux bailleurs.
6. Anticiper les charges
« Comme les locataires sont de plus en plus regardants sur les charges, ne négligez pas les logements au rez de chaussée qui permettant d'éviter les frais liés aux ascenseurs » souligne Jean Perrin, à la tête de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière).
Ultime bon réflexe : se demander si l'on réaliserait cette acquisition immobilière dans le neuf, sans aucun avantage fiscal.
Si la réponse est non, mieux vaut oublier son projet.
Les Echos - 10/10/2011
par MARTINE DENOUNE
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