INVESTISSEMENT EHPAD
Les Maisons de retraite médicalisées ou EHPAD
Le secteur d'activités des résidences médicalisées est aujourd’hui l’un des plus enviés de l’économie française...
Bien que le but soit "lucratif", l'arrivée de nouveaux intervenants (les groupes de cliniques, les fonds étrangers, les investisseurs privés…) n’est en aucune façon due au hasard et demeure la résultante de facteurs fondamentaux permettant de situer la place et rôle des EHPAD dans les secteurs d'activités dédiés aux seniors.
Des facteurs tel que la création, il y a quelques années des "conventions tripartites"
Pour rappel :
L’ensemble des établissements relatifs aux institutions sociales et médico sociales sont règlementés depuis la loi n° 75-535 du 30 juin 1975.
Depuis, chaque projet de création, d'extension et/ou de transformation de tels établissements sont soumis aux pouvoirs publics qui délivre seul chaque autorisation.
La réforme des établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD) a été initiée par la loi du 24 janvier 1997, modifiée par la loi du 20 juillet 2001 et leurs décrets d’application.
Cette réforme, est souvent dénommée réforme de la tarification, mais elle porte sur beaucoup d’autres domaines, en particulier la qualité des prestations offertes par les établissements.
Convention Pluriannuelle dite " TRIPARTITE"
De cette réforme, une convention pluriannuelle a été créé, convention dite "Tripartite" puisque elle doit être validée par le conseil Général du département , le préfet du département (Autorité compétente pour l'assurance maladie) et le directeur de la maison de retraite.
La convention définit les conditions de fonctionnement de l'établissement tant au plan financier qu'au niveau de la prise en charge des personnes et des soins qui sont prodigués à ces dernières, en accordant une attention particulière au niveau de la formation du personnel d'accueil.
Elle détermine les moyens à mettre en oeuvre pour atteindre les objectifs ci-dessous énoncés dans le cadre de chacune des sections tarifaires :
- Hébergement
- Dépendance
- Soins,
définies dès la signature de la convention et au cours de chacun des exercices budgétaires jusqu'au terme de celle ci.
Elle précise les objectifs d'évaluation de l'EHPAD ainsi que les modalités de son évaluation.
La convention doit respecter le cahier des charges arrêté conjointement par le Ministre chargé des personnes âgées et le Ministre chargé des collectivités territoriales.
Cette réforme permet deux réalités :
1) Assurer la qualité et la pérennité de l'EHPAD à long terme,
2) Assurer une meilleure qualité de gestion et un budget plus important pour le gestionnaire.
Cela génère une garantie importante pour un investisseur qui aura ainsi l'assurance de percevoir ses loyers mais aussi conserver un immobilier en bon état et aux normes en vigueur (à condition de toujours respecter les fondamentaux en terme d'investissement immobilier avant toute acquisition).
Par ailleurs, d'autres facteurs comme le déblocage de fonds (état et région) dédiés à la création annuelle de nouvelles places. Des places limitées par un « numérus clausus ».
Nous savons également que les établissements conventionnés permettent aux personnes âgées dépendantes de percevoir des aides financières, et notamment l'APA (Allocation Personnalisée d'Autonomie), une aide pour répondre aux tarifications des EHPAD.
Une tarification démembrée en trois parties
- Un tarif hébergement : si la maison de retraite est conventionnée au titre de l'aide personnalisée au logement (APL), le résident peut obtenir l'APL pour couvrir partiellement ses frais. À défaut de conventionnement, l'allocation de logement peut être accordée. Il est en outre possible de demander l'aide sociale à l'hébergement si l'établissement est habilité à ce titre.
- Un tarif dépendance : cette dépense peut être en partie couverte par l'APA. Les personnes qui n'en bénéficient pas ont la possibilité de solliciter l'aide sociale à l'hébergement.
- Un tarif soins : pour l'essentiel, couverts par l'assurance maladie.
De ce fait et malgré un déficit d’image souvent montré du doigt par les médias, le secteur des maisons de retraite médicalisées bénéficie d’un environnement excessivement porteur :
a - Le vieillissement de la population et l’accroissement du nombre de personnes âgées dépendantes physiquement et/ou psychiquement, l’inversement de la pyramide des ages et l’isolement des personnes. Ainsi, on évaluait à 0.8 million le nombre de personnes âgées dépendantes en 2000. Un nombre qui pourrait s’élever à plus de 2.1 million à l’horizon 2020... !
b - L’évolution défavorable du nombre d’aidant (aide informelle), le manque de recul et la défaillance de la valorisation des prestations d’accompagnement des personnes âgées à domicile (les services à la personne, les services de soins infirmiers à domicile et, dans une moindre mesure, l’hospitalisation à domicile).
c - Des bouleversements sociologiques : éclatement du noyau familial, éloignement géographique, évolution du paysage professionnel...
Nombreuses sont les raisons qui conduisent à la réduction de la taille des ménages, et à l’isolement des personnes agées, premières touchées par ce phénomène de société.
Ainsi, les EHPAD privés à but lucratif génèrent 70% des créations d’établissements et 50% des extensions de capacités en places.
L’efficacité économique remarquable des EHPAD privés commerciaux permet de bonifier cette opportunité de croissance.
Des gestionnaires composant avec les multiples stratégies de financement comprenant entre autre la solution des investissements de particuliers dans la cadre du Statut de Loueur en Meublé Professionnel ou Non Professionnel et/ou du nouvel amendement Bouvard Censi générant désormais une réduction d’impôt importante et attractive jusqu’en 2012.