INVESTIR EN RESIDENCES DE TOURISME
BILAN ET PERSPECTIVES
Interview de Jean Gaillard, Président du Syndicat Nationnal des Résidences de Tourisme.
Par Christine ROQUIER
Chargée de Missions, CERENICIMO
Pourquoi a t'on crée le concept de résidences de tourisme ?
Au lendemain de la guerre, dans le contexte des 30 glorieuses, la France entre dans une ère de loisirs. Le territoire national est aménagé en conséquence avec la création ex-nihilo de stations balnéaires et de stations de sport d'hiver.
Jusqu'à cette époque, l'offre d'hébergement touristique est binaire : résidence secondaire ou hôtel.
Dans le premier cas, les propriétaires occupent au mieux leur bien quelques semaines par an, dans le second une fréquentation marquée par une saisonnalité forte pose des problèmes de rentabilités. Ces appartements vides une importante partie de l'année donnent naissance au concept de lits froids et vont largement préoccuper les municipalités concernés, ces dernières devant rentabiliser des équipements collectifs aux coûts particulièrement importants.
Les acteurs impliqués mènent alors une réflexion qui les conduits à imaginer un concept de résidences locatives aux lits banalisés permettant de lisser le remplissage tout au long de l'année, donnant naissance à la notion de résidence de tourisme.
Au fil du temps l'offre va s'étoffer, d'un hébergement sec on passe à des résidences offrant une large gamme de service. De même, au fil des ans, les logements gagnent en surface, d'un appartement type relevant du studio, on s'achemine à un T2/T3. Par ailleurs, pour remplir leurs résidences, les exploitants vont développer de véritables réseaux de distribution, à destination notamment de la clientèle individuelle et des tours opérateurs.
Quels sont les avantages concurrentiels du support ?
La résidence de tourisme est un lieu de vie conciliant convivialité et intimité à une époque ou les individus sont dispersés, les familles recomposées. Elle est un prolongement du domicile. A ce titre, la cuisine que l'on ne retrouve pas dans les hôtels, joue un rôle central.
Par ailleurs, et il s'agit d'un atout prépondérant, la résidence de tourisme affiche un excellent rapport qualité/prix avec des tarifs inférieurs d'environ 40% à ceux d'un séjour hôtelier de qualité équivalente. Cela s'explique notamment par la présence d'une cuisine au sein des unités de logement qui permet de réduire substantiellement le budget repas des occupants.
Le modèle économique est particulièrement efficace du fait de la conjonction de tarifs compétitifs et de taux d'occupation supérieurs à ceux de l'hôtellerie traditionnelle. En effet, la durée moyenne des séjours en résidence de tourisme est largement supérieure à celle de l'hôtel.
Comment les résidences de tourisme ont elles vécu la crise des années 2008 - 2009 ?
Face à la crise économique et financière des années 2008 – 2009, les résidences de tourisme se sont révélées beaucoup moins vulnérables que les hôtels. En effet elles ont, au cours de cette période, bénéficié du basculement d’une partie de la clientèle hôtelière qui a trouvé dans ce support une formule financièrement plus accessible.
Quel est le public fréquentant les résidences de tourisme ?
Traditionnellement, les résidences de tourisme s’adressaient à une clientèle familiale. Elles ont, au fil des années, conquis un public de plus en plus vaste et diversifié : sportifs, seniors, étrangers… Au niveau socioprofessionnel, elles couvrent désormais un large spectre de population en liaison notamment avec la mise en place d’un système d’étoiles.
La crise des années 2008 – 2009 a également contribué à une diversification de la clientèle avec la captation d’une population privilégiant auparavant l’hôtel.
Quel regard portez vous sur les faillites d’exploitants observées il y a quelques années ?
Ces faillites sont des accidents de parcours, elles ne sont en aucun cas la norme d’un secteur. Elles s’expliquent par la conjonction d’un marché immobilier euphorique et de comportements individuels déviants. La conclusion est aussi simple que dangereuse, un certains nombre d’acteurs inexpérimentés se sont engouffrés sur ce marché, profitant d’un véritable effet d’aubaine, construisant sur des sites dénués de potentiels, et vendant à des prix déconnectés des réalités de marché, le tout avec l’aval de municipalités, ravies de voir des projets s’implanter sur leurs territoires. Ces intervenants ont malheureusement été très vite rattrapés par leur manque d’expérience, leur incompétence ou par des montages financiers hasardeux.
Il s’agit donc, là encore, d’un accident de parcours lié à des circonstances exceptionnelles. Cette crise a servi de leçon à tout le monde (promoteurs, banquiers, commercialisateurs, maires, exploitants, notaires). Cette ère est bel et bien révolue et le marché repose aujourd’hui sur des acteurs dont le sérieux et le professionnalisme ne sont plus à prouver.
Que dire du niveau des prix des murs de résidences de tourisme ?
D’un investissement uniquement basé sur la notion de plaisir, la résidence de tourisme est devenu un investissement financier visant notamment à assurer un complément de retraite aux épargnants. Ces derniers sont ainsi de plus en plus exigeants afin d’assurer la soutenabilité de ce complément de revenus, préférant des loyers raisonnables et pérennes à des promesses non tenues. Cela a pour conséquence directe d’obliger les promoteurs à ajuster leurs prix à la baisse.
Pouvez vous chiffrer les besoins de création de lits ?
On estime les besoins à environ 20 000 à 25 000 lits, soit environ 5 000 appartements (4/5 lits) à créer par an.
Ces créations répondent à une vocation double… :
- Remplacer des lits sortant du parc pour des raisons diverses (vente, succession, récupération à titre personnel, obsolescence)
- Répondre aux besoins d’un secteur en développement et apporter de la nouveauté à l’offre commerciale.
C’est à ce rythme à la fois maîtrisé et soutenable que croît aujourd’hui le parc de résidences de tourisme national.
Souhaitez vous ajouter quelque chose pour conclure ?
La résidence de tourisme est un concept qui a prouvé sa capacité d’adaptation aux besoins de la clientèle. Formule intermédiaire quant à son positionnement prix, elle offre sécurité, bien être, intimité et convivialité et s’impose, à ce titre, comme le schéma répondant le mieux à la demande touristique des années à venir…
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