LES RESIDENCES SERVICES en LMP ou LMNP
Les résidences avec services séduisent les investisseurs...
En effet, elles offrent une fiscalité avantageuse, une gestion clés en main et une rentabilité attractive.
Les résidences services sont des programmes neufs (maisons ou appartements) destinés à la location...
LES DIFFERENTS TYPES DE RESIDENCES SERVICES
Les résidences de tourisme classées sont louées à des touristes. Elles se trouvent au bord de la mer, à la montagne, à la campagne ...
D'autres, situées en ville ou près des aéroports, s'adressent à des locataires étudiants, à des personnes mutés temporairement, à des voyageurs d'affaires.
D'autres encore sont dédiées à l'accueil de personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Sur le plan de l'investissement locatif, les résidences avec services offrent de nombreux avantages : L'investisseur peut récupérer la TVA, et bénéficier d'une fiscalité particulièrement attractive, grâce notamment aux statuts de loueur en meublé professionnel ou non professionnel et au dispositif Bouvard Censi.
LE BAIL COMMERCIAL
Attention !
Le bail commercial vous engage pour au moins neuf ans avec l'exploitant de la résidence.
En cas de problèmes, il est impossible de résilier le bail par anticipation. Pas question non plus de revendre le bien en cas de difficultés financières (sous le dispositif Bouvard Censi).
Le fonctionnement
Les résidences avec services fonctionnent toutes sur le même principe. Outre des logements, elles comprennent, comme leur nom l'indique, toute une série de services et d'équipements communs : restauration, accueil, location de linge et de téléviseurs, service de ménage, garde d'enfants ...
La résidence services est toujours gérée par une société spécialisée.
Comment Investir dans une résidence services
Une fois le ou les logements sélectionnés, vous signez deux contrats : un de vente en l'état futur d'achèvement et un contrat de gestion avec le gestionnaire de la résidence services.
À noter : en résidence de tourisme, selon les formules, vous pouvez choisir de passer quelques semaines dans le logement ou le louer 12 mois sur 12.
- Dans le premier cas, vous minorez la rentabilité mais vous profitez du bien.
- Dans le second, le rendement est maximal.
Important : vous bénéficiez de loyers garantis par contrat. Certains opérateurs vont même plus loin en retranchant du prix d'achat le montant des loyers perçus pendant la durée du bail
commercial.
Le contrat signé avec le gestionnaire de la résidence est assorti de nombreuses garanties (remplissage locatif, assurances diverses et variées, etc).
Quelle fiscalité
En principe, le bail commercial portant sur un logement meublé, vous allez déclarer les loyers en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel.
De façon générale, ces dispositifs vous permettent de déduire vos charges de vos revenus globaux (loueur en meublé professionnel) ou de vos recettes (loueur en meublé non professionnel).
Vous pouvez également pratiquer des amortissements.
Au final, imputation des charges et amortissements permettent de réduire vos recettes à zéro. Elles ne sont donc pas imposables et ce en toute légalité.
Attention toutefois, le statut de loueur en meublé a été récemment réformé et ses conditions sont désormais plus strictes.
Important : les investisseurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier de l'avantage fiscal BOUVARD CENSI.
TVA récupérable
Si vous investissez dans une résidence avec services, vous pouvez récupérer la TVA versée au moment de l'achat (sous conditions).
En d'autres termes, cette taxe est déduite du prix de vente et vous allez payer votre investissement hors taxes.
Quelles conditions
Pour que ce régime de TVA soit applicable, vous devez signer un bail commercial de 9 ans avec la société gestionnaire.
En résidence de tourisme classée, l'exploitant doit avoir souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger.
Au final, entre l'avance sur loyers et la récupération de la TVA, vous achetez votre logement en résidences services de 20 à 25 % moins cher qu'en pleine propriété. La rentabilité varie selon le type de programme.
Avec les résidences pour étudiants ou les résidences pour personnes âgées (EHPAD), elle varie aux alentours de 4 à 4,5 % net. Elle oscille entre 2 et 3,50 % en résidence de tourisme en fonction du nombre de jours d'occupation dont profite l'investisseur.
En la matière, il faut se méfier des rentabilités prévisionnelles trop élevées. Dans ce cas, en effet, le gestionnaire pourra avoir du mal à tenir ses engagements, ce qui peut mettre en péril l'équilibre financier de l'opération.
Le mieux est encore de s'adresser à des opérateurs fiables et reconnus, qui doivent être en mesure de montrer leurs références.
Côté financier, faites réaliser des simulations pour bien mesurer les tenants et les aboutissants de votre investissement, en tablant toujours sur des hypothèses fiscales et patrimoniales raisonnables.
Source : IMMONEUF de juin 2011