Nouveaux Amendements au projet de loi de finances pour 2010
- Une conviction forte : la contribution du secteur du logement à la lutte contre le changement climatique.
La construction d'un habitat durable visant un haut niveau de performance énergétique est aujourd'hui un impératif pour notre parc immobilier. En effet, la consommation énergétique moyenne des 32 millions de logements en France atteint 240 kWh/m2/an et doit être abaissé de 38 % d'ici à 2020 pour répondre aux objectifs du Grenelle de l'environnement. Or, de nombreux logements demeurent « énergivores », à l'image des maisons individuelles construites avant 1975 qui n'ont pas été rénovées et qui consomment en moyenne 460 kWh/m2/an. L'ANAH évalue le nombre de « passoires thermiques » dans notre pays à 7 millions. Les propriétaires concernés sont souvent modestes alors que la rénovation de ce parc est très coûteuse. Cette contradiction indique l'ampleur de l'effort qui reste à fournir.
Le Gouvernement a annoncé sa volonté de verdir la fiscalité du logement et du bâtiment dans les prochaines années afin d'encourager la production d'un habitat durable et moins consommateur d'énergie. Toutefois, la requalification ambitieuse du parc implique un accompagnement fort des politiques publiques. Au-delà de la mise en place de nouvelles normes, pas forcément efficaces comme le prouvent les disparités en matière de diagnostic de performance énergétique, l'utilisation de l'instrument fiscal présente, de son côté, l'avantage de modifier les comportements grâce à l'instauration d'un signal prix.
- La prorogation du dispositif de crédit d'impôt pour économies d'énergie jusqu'au 31 décembre 2012.
Le crédit d'impôt pour l'installation d'équipements dans la résidence principale dédiés aux économies d'énergie vise à améliorer l'isolation thermique et l'efficacité énergétique des équipements de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, ainsi qu'à encourager l'acquisition d'équipements de production d'énergies renouvelables.
Ce dispositif était initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2009. Ainsi, pour un même contribuable et une même habitation, le crédit d'impôt couvre les dépenses effectuées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009, jusqu'à un montant de 8 000 euros pour une personne seule et 16 000 euros pour un couple, le taux du crédit d'impôt étant modulé en fonction de la nature de l'équipement installé.
L'article 109 de la loi de finances pour 2009 a prorogé ce crédit d'impôt jusqu'au 31 décembre 2012 et en a étendu son champ aux propriétaires-bailleurs, aux dépenses de pose des matériaux d'isolation thermique et aux frais de certains diagnostics de performance énergétique. Par ailleurs, le taux du crédit d'impôt applicable aux appareils de chauffage au bois ou aux autres biomasses et aux pompes à chaleur autres qu'air/air a été ramené de 50 % à 40 % pour 2009 et 25 % à partir de 2010.
Enfin, l'article 8 de la loi du 4 février 2009 de finances rectificative pour 2009 a autorisé le cumul de ce crédit d'impôt avec l'éco-prêt à taux zéro jusqu'en 2010 pour les contribuables dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 45 000 euros.
- Le "Verdissement" du crédit d'impôt pour l'acquisition de la résidence principale
Le crédit d'impôt pour les intérêts des prêts contractés auprès d'un établissement financier pour l'acquisition ou la construction d'une habitation principale a été créé par l'article 5 de la loi du 21 août 2007 en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat dite « TEPA ». Conçu pour favoriser l'accession à la propriété, ce dispositif s'applique aux opérations d'acquisition pour lesquelles l'acte authentique d'acquisition a été signé à compter du 6 mai 2007 ou aux constructions pour lesquelles une déclaration d'ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette date.
Dans le cadre de la loi de finances pour 2009, il a été décidé de réserver cet avantage aux logements neufs respectant la réglementation thermique en vigueur. Le projet de loi de finances pour 2010 prévoit, avant que la norme BBC devienne obligatoire en 2013, une réduction progressive du taux sur la période 2010 à 2012 pour les logements neufs ne répondant pas à cette norme.
- Le "verdissement" du dispositif SCELLIER en faveur de l'investissement locatif privé. (Amendement II-159)
Le dispositif de réduction d'impôt dit « Scellier » qui remplace depuis le 1er janvier 2009 les dispositifs d'amortissement fiscal dits « Robien » et « Borloo », permet, jusqu'au 31 décembre 2012, une réduction d'impôt sur le revenu (25 % en 2009 et 2010, 20 % les deux années suivantes) pour des investissements réalisés dans un logement neuf ou assimilé qui respectait la réglementation thermique en vigueur, destiné à la location nue à usage d'habitation principale. Jusqu'à présent, le dispositif s'appliquait donc quelles que soient les performances énergétiques du logement dès lors qu'il respectait au minimum les caractéristiques thermiques exigées par la législation en vigueur.
Afin d'accélérer la généralisation de logements neufs conformes au critère BBC, le projet de loi de finances 2010 propose de leur réserver cet avantage fiscal dans sa forme actuelle et de diminuer celui accordé aux logements n'atteignant pas ce niveau de performance (BBC) par un abaissement progressif du taux de la réduction d'impôt.
Les sénateurs ont confirmé que l’avantage sera fixé à 20% pour les logements acquis en 2010 ne respectant pas la norme BBC « Bâtiment Basse Consommation » et annonce l’arrêt du dispositif au 31 décembre 2012. Pour le rapporteur de la commission des finances de l’assemblée Gilles Carrez, le maintient du Scellier est indispensable.
- Plafonnement des niches fiscales pour 2010 :Le sénat à statué sur la limitation de l’avantage fiscal fixé dans le cadre de la loi de finance 2009. Ainsi la réduction d’impôt par foyer sera plafonnée à 20.000€ de part fixe et 8% de part variable du revenu contre 25.000€ et 10% précédemment. A l’origine de cette amendement, Philipe Marini a évoqué un réajustement mineur de fiscalité mais a déclenché de vives réactions de la part de la majorité, le ministre du budget, Eric Woerth s’est prononcé contre et indique le manque de recul et l’instabilité fiscale ambiante.
- PLS et Scellier Intermédiaire (Amendement II-160)
cet amendement interdit le cumul d’un financement PLS avec le Scellier intermédiaire. (scellier prorogé de deux fois 3 ans après les 9 premières année).
- La Zone C fait son retour en Scellier :
l’amendement II-162 assoupli le retour de la zone C. L’agrément ministériel ne serait pas délivré pour des logements séparés mais pour la totalité d’un territoire communal.
il faudra toutefois attendre une position du Gouvernement, le vote des Sénateurs (partiellement effectué) et probablement le passage en commission mixte paritaire pour statuer clairement sur l’avenir du dispositif Scellier l’année prochaine.
Source : www.senat.fr.
LA LOI SCELLIER - Un dispositif fiscal plus équitable et plus avantageux.
Depuis le début de cette année 2009, une nouvelle loi très avantageuse complète la loi "Borloo" et la loi "Robien": elle permet d'obtenir, sous forme de réduction d'impôt, le remboursement par l'état de 25% du prix d'un bien immobilier (appartement ou maison) destiné à la mise en location.
Les Lois Robien et Borloo cohabiteront jusqu’au 31 décembre 2009 avec la loi SCELLIER.
Un investisseur en 2009 a donc le choix d’opter :
- soit pour la formule amortissement Robien Borloo,
- soit pour la formule réduction d’impôt (Scellier, bien plus avantageuse).
A partir du 1er janvier 2010 il ne restera que la réduction d’impôt SCELLIER.
La nouvelle loi Scellier et non seulement beaucoup plus intéressante que les lois Borloo et Robien (jusqu'à 75 000 €), mais, basée sur une réduction d'impôt, elle s'adresse à tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d'imposition.
Les avantages fiscaux :
- Réduction d'impôt en pourcentage du montant investi (plafonné à 300 000 € d'investissement):
Le taux de réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 (répartie linéairement sur 9 ans).
Le taux de réduction d'impôt sera de 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2010 (répartie linéairement sur 9 ans). (amendement II 159- PLF 2010)
- Possibilité de prorogation une ou deux fois 3 ans (2% par an de réduction d'impôt supplémentaire).
- Déduction des intérêts d'emprunts et des charges locatives réelles.
- Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde pourra être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
Les Conditions d'application :
- Acquisition logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
- Logement situé des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements: décret à paraître précisant la liste des communes concernées (à priori toutes les communes des zones A, B1 et B2 des dispositifs Robien Borloo, à l'exception des communes de la zone C sauf celle répondant à l'amendement II-162 de la nouvelle loi de finance 2010).
- Un seul logement par an.
- Réduction d'impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
- Engagement de location nue (non meublée) pendant au minimum 9 ans à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
- Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
- La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
- La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.
- Non cumulable avec: Robien, Borloo, ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques.
La réduction d’impôt Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.
Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d'achèvement, qui n'est ni une promesse d’achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, possibilité d'opter pour le dispositif Scellier (ou Robien ou Borloo), sous réserve par ailleurs de respecter les conditions.
Cette nouvelle loi permettra de toucher d'avantage de contribuables. Elle est aussi plus simple et donc facilement assimilée et génère un impact sur la fiscalité des investisseurs non négligeable.
Ceux qui pourront investir sur des logements livrés cette année voir déjà livrée pourront avoir un impact sur leur fiscalité à court terme.
Le projet de loi de finances pour 2009 modifie la définition du loueur en meublé professionnel. Dans sa version initiale, il proposait de réserver la qualification de loueurs en meublé professionnels (LMP) aux contribuables qui, outre le fait d'être inscrits au registre du commerce et des sociétés et de réaliser au moins 23 000 € de recettes de location meublée, tirent de cette activités la moitié de leurs revenus professionnels ou de remplacement.
Les députés ont durci cette dernière condition. Les recettes de la location meublée devraient excéder le montant total (et non plus la moitié) des revenus professionnels du foyer fiscal, constitués par les salires, les revenus des gérants et associés, les BIC autre eeetirés de la location en meublé, les BA et les BNC.
Le calcul proposé ne prend pas en compte le résultat imposable de la location meublée dans les revenus auxquels sont comparés les recettes de cette activité pour l'apréciation du critère de professionnalité (contrairement au texte initial).
EXEMPLE : Un contribuable ayant 100 000 € de salaire serait considéré comme loueur en meublé professionnel s'il réalise plus de 100 000 € de recettes de location meublée.
Mais malheureusement rien n'est encore définitif, tout peut encore évoluer.
Les loueurs en meublé restent sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le texte initial prévoyait de leur laisser la possibilité, selon un régime similaire aux revenus fonciers, d'imputer sur leur revenu global un déficit dans la limite de 10700 € par an.
Cette possibilité d'imputation a été supprimée. Le principe de "Tunnelisation" des déficits des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sur les revenus ultérieurs provenant de la même activité a été maintenu. Le délai d'imputation serait de 10 ans, comme le prévoyait le texte initial.
A NOTER : Corrélativement à ce durcissement du régime des loueurs en meublé non professionnels, les députés ont institué une réduction d'impôt en faveur des particuliers qui investissent dans des résidences pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD) ou les étudiants ou encore des résidences de tourisme classées.
nous suivrons l'évolution de ce statut dont les dispositions déviendront certainement définitive courant début 2009
Une nouvelle réduction d'impôt de 25 000 € maximum serait accordée pour l'acquisition, à compter du 1er janvier 2009, d'un logement, neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), situé dans un établissement d'accueil pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD), une résidence avec services pour étudiants ou une résidence de tourisme classée.
Personnes Concernées : Loueur en meublé non professionnels (LMNP)
La réduction d'impôt s'appliquerait aux contribuables qui remplissent les conditions suivantes :
1 - Leur domicile fiscal est situé en France au sens de l'article 4B du CGI (code général des impôts).
2 - Ils donnent en location meublée les logements éligibles. Ils sont donc imposés, à ce titre, à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ;
3 - Ils exercent pas cette activités à titre professionnel.
Investissements concernés :
L'investissement devrait prendre la forme de l'acquisition, en pleine propriété, d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, destiné à une location meublée. L'acquisition pourrait également porter, dans les mêmes conditions, sur :
1 - Un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation par le vendeur ;
2 - Un logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.
Les travaux de réhabilitation ou de rénovation devraient permettre, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques exigées par la règlementation relative aux logements décents (CGI, ann.III, art 2 quindécies B-II)
Le logement devrait être situé dans :
1 - Un établissement d'accueil pour personnes âgées (c. act. soc. et fam. art. L. 312-1-1-6°) Ces établissement s'entendent de ceux qui permettent au contribuable de bénéficier de la réduction d'impôt pour les dépenses de dépendance (voir RF 979, §1412);
2 - Un établissement d'accueil pour adultes handicapées (c. act. soc. et fam. art. L. 312-1-I-7°) ;
3 - Une résidence avec services pour étudiants ;
4 - Une résidence de tourisme classée.
Calcul de la réduction d'impôt et impact des amortissements
La réduction d'impôt, dont le taux serait fixé à 5 %, serait calculée sur le prix de revient des logements. Pour un même contribuable, quelle que soit sa situation de famille, le montant annuel de cette réduction serait plafonné à 25 000 €.
Compte tenu de l'avantage fiscal accordé à l'entrée dans le dispositif, le prix de revient du logement acquis neuf ou en VEFA retenu pour le calcul des amortissements serait minoré de 15 %.
Engagement de location
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le propriétaire devrait s'engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.
Cette location devrait prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou celle de son acquisition si elle est postérieure.
LA DECLARATION D'IMPOT DANS LE REGIME ROBIEN :
Lors de l'achat d'un logement neuf, ou de la mise en chantier de la construction d'une maison, il n'y a rien de spécial à faire, sinon de conserver précieusement tous les documents importants concernant la transaction, le prêt, les frais payés au courtier éventuel, etc ...
Le début des déclarations commence avec l'engagement de location, c'est le formulaire intitulé "Statut du bailleur privé - Engagement de location", N°2044-EB disponible auprès des services des impôts.
En renvoyant le formulaire 2044-EB, accompagné de la copie du bail de location, vous vous engagez à louer le logement pour 9 ans, en respectant les plafonds de loyers, et par le fait vous optez pour le dispositif Robien.
L'option pour le régime de Robien est donc effective lors de la mise en location du logement.
LE REGIME REEL POUR LES REVENUS FONCIERS :
Le fait d'opter pour la loi de Robien implique que les revenus fonciers correspondants seront imposés selon le régime réel et qu'ils devront être déclarés via la déclaration 2044.
Il faut bien avoir à l'esprit que le régime réel (déclaration 2044 et déclaration 2044 spéciale) n'est pas compatible avec le régime du micro-foncier.
En clair, dès qu'un appartement entre dans le cadre de la loi de Robien, il n'est pas possible d'utiliser le régime du micro-foncier pour un autre bien.
Il est bon de le savoir dans la mesure ou la loi de Robien engage le contribuable pour 9 ans minimum.
Vous devez souscrire la déclaration 2044 (et non la 2044 S) et reporter les montants sur la 2042, page 3, rubrique 4, ligne BA.
Le formulaire N°2044-EB est à joindre la première année de location du logement avec votre déclaration de revenus fonciers (La fameuse déclaration 2044) de l'année précédente (comme pour les revenus).
Le formulaire 2044 est ensuite à remplir chaque année avec votre déclaration de revenus.
LES PLAFONDS DE LOYERS EN ROBIEN RECENTREE :
zone A : 21,02 €
zone B1 : 14.61 €
zone B2 : 11.95 €
zone C : 8.76 €
Zone A = Ile de France (Paris + première couronne), Côte d'Azur et Genevois français.
Zone B1 = comprend les 23 agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques autres plus petites.
Zone B2 = comprend les agglomérations de plus de 50.000 habitants à 250.000 habitants.
Zone C = le reste du territoire.
Indice Coût de la construction
1er trimestre 2009 = 1503 (+0.40%)
4ème trimestre 2008 = 1523 (+3.32%)
3ème trimestre 2008 = 1594 (+10.46%)
2éme trimestre 2008 = 1562 (+8.83 %)
1er trimestre 2008 = 1497
4ème trimestre 2007 = 1474
3ème trimestre 2007 = 1443
2ème trmestre 2007 = 1435
1er trimestre 2007 = 1385
4ème trimestre 2006 = 1406
Indice de référence des loyers
Années Indice Var. Annuelle
2ème trimestre 2009 117.59 +1.31%
1er trimestre 2009 117.70 +2.24%
4ème trimestre 2008 117.54 +2.83%
3ème trimestre 2008 117.03 +2.95%
2ème trimestre 2008 116.07 +2.38%
1er- trimestre 2008 115.12 +1.81%
Taux d'inflation
2008 = 1.1 %
2007 = 1.5 %
2006 = 1.6 %
2005 = 1.5 %
Indice des loyers commerciaux
Années Taux Variation
1er- trimestre 2008 100.00 //
2ème trimestre 2008 101.20 +3.85%
3ème trimestre 2008 102.46 +4.48%
4ème trimestre 2008 103.01 +4.16%
1er trimestre 2009 102.73 +2.73%