LE DISPOSITIF :
Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d’un régime fiscal de faveur.
LA FISCALITE :
Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l’opération de restauration, à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt. Il en va de même des charges, s’il s’agit :
- des dépenses de démolition ;
- des frais d’adhésion à des AFU ;
- des travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants ;
- des travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble.
LES OBLIGATIONS :
Les immeubles doivent obligatoirement être situés dans des secteurs sauvegardés ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti.
Il faut en outre que les locaux soient loués restaurés, à usage d’habitation exclusivement, et ce pendant une durée minimale de six années.
LES CONTRIBUABLES CONCERNES :
S’adresse essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés, situés au moins dans les tranches supérieures à 30 % et disposant de revenus fonciers.
LES AVANTAGES DE LA DEFISCALISATION EN LOI MALRAUX :
- Cette défiscalisation permet de déduire du revenu global, le déficit résultant de l’opération de restauration, et ce sans limitation de montant. Les intérêts d'emprunt et frais accessoires ne peuvent cependant pas être déduits (ils peuvent être reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).
- Dans le cas ou le revenu imposable est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, l’excédant est reportable sur le revenu imposable des 5 années suivantes.
- Si vous louez votre logement où si vous le faîtes visiter, la loi Malraux vous permet d’imputer sur le revenu foncier la totalité des charges foncières.
- Si vous ne tirez aucune recette de ce logement, la loi Malraux autorise à imputer sur le revenu global les charges de l'immeuble.
- Lors de la restauration du bien il est possible d’imputer un déficit foncier sur votre revenu global et ce sans plafond, pour certains travaux :
- Les frais d'adhésion aux associations foncière urbaines de restauration (AFU).
- Les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
- Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
- Les travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant.
Textes de référence
• Référence au Code général des impôts
Article 31 1°-b ter et article 156-I-3°.
• Loi du 4 août 1962 (loi n° 62-903)
Loi instituant la loi Malraux.
• Loi de finances rectificative pour 1994
Création des ZPPAUP.
• Instruction administrative du 17 mai 1995 (BOI 5D-5-95)
Précisions concernant le nouveau dispositif en place depuis le 1er janvier 1995.
• Réponse Valeix n° 39461 JOAN du 3 avril 2000, p. 2 167
Réponse ministérielle précisant la compatibilité des dispositifs Malraux et Besson.
• Loi de solidarité et de renouvellement urbain (SRU) (article 26 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000)
Loi modifiant le dispositif de mise en place ou la transformation des secteurs sauvegardés.
• Loi de finances rectificative pour 2003 (loi n° 2003-1312 du 30 décembre 2003 - art. 68 - JO du 31) et instruction BOI 5D-6-04)
Article de loi qui étend le dispositif Malraux aux travaux de réaffectation à l’habitation.